Vid köp av fastigheter måste säljaren informera om dolda fel om han känner till dem. Bevisbördan för detta ligger emellertid enligt en dom från Landgericht Frankenthal hos köparen.
För att förebygga problem är ansvaret för materiella fel i fastighetsköpeavtal regelbundet uteslutet. Uteslutningen av garanti gäller dock endast för fel som var synliga för köparen. Säljaren är däremot skyldig att informera om dolda fel. Om sådana fel medvetet har förtigits av säljaren gäller inte uteslutningen av garanti och säljaren är ansvarig, förklarar advokatfirman MTR Rechtsanwälte.
Förutsättningen för säljarens ansvar vid dolda fel är dock att han också var medveten om dem. Bevisbördan för denna kunskap ligger hos köparen, enligt domen från LG Frankenthal den 24 november 2021 (Az.: 6 O 129/21).
I det underliggande fallet hade ett par köpt ett bostadshus. Säljaren hade tidigare själv bott i huset i många år. Fem år efter att paret flyttat in i huset hävdade de att takisoleringen var bristfällig. De befintliga isoleringsplattorna var olämpliga, dessutom saknades en så kallad fuktspärr. Paret krävde därför att säljaren skulle betala ett förskott för en korrekt isolering.
LG Frankenthal avvisade dock talan. Som skäl angavs att en uteslutning av garanti giltigt avtalats i köpeavtalet. För säljarens ansvar är därmed en förutsättning att han agerat medvetet. Det var dock inte bevisat att säljaren kände till defekten i takisoleringen och medvetet förtigit den, enligt LG Frankenthal. Eftersom taket varken var läckande eller fuktigt och kraven på energicertifikat hade uppfyllts. Dessutom hade säljaren bott i huset med sin familj utan begränsningar i tio år och även använt vinden. Därför kunde det inte antas att han kände till defekten. För fel som bara borde ha uppmärksammats behöver säljaren inte stå ansvarig, enligt domstolen.
Erfarna advokater inom fastighetsrätt kan ge råd.
Mer information under:
