Одлука OLG Дрезден од 27.02.2024 – Аз. 5 U 2077/23
Код пословних уговора о закупу треба обратити пажњу на поштовање правила о форми. На пример, кршење захтева о форми у писаном облику може довести до тога да договорени рокови нису важећи. То може резултирати тиме да утврђени рокови отказа нису важећи и да се због тога уговор о закупу пословних просторија може валидно отказати унутар законских рокова. То показује одлука OLG Дрезден од 27. фебруара 2024. (Аз.: 5 U 2077/23).
Пословно право о закупу се у битним тачкама разликује од права о закупу стамбених простора. Тако код пословног уговора о закупу углавном важи уговорна слобода. Због тога је још важније да се све битне договоре укотве у писаном облику у уговору о закупу. Важне тачке су нарочито трајање уговора о закупу пословних простора, као и рокови отказа код уговора на неодређено време ако одступају од законских одредби. Уколико ови рокови отказа нису писмено договорени, они могу бити неважећи, каже привредноправна фирма MTR Legal Rechtsanwalte, која између осталог саветује у имовинском праву и овде у пословном праву о закупу.
Рокови отказа без писаног споразума су неважећи
То да недостатак писаног споразума може довести до неважења отказних рокова у пословном односu закупa, показује одлука OLG Дрезден од 27.02.2024.
У случају који је у основи, закупац је с једним GbR закључио уговор о закупу канцеларијских простора. Стране су се договориле да се уговор о закупу ограничи на три године и аутоматски продужава сваке године за једну годину ако једна страна не противуречи продужењу уговора најмање три месеца пре истека времена закупа. Уговор о закупу је потписао закупац и један члан GbR-а, који је изнајмио пословне просторе. Кључна ствар је била то што је недостајао потпис другог члана GbR-а на уговору о закупу.
Недвижнина мења власника
То је постало проблем када је изнајмљена недвижнина променила власника. Купац је тиме ступио као закуподавац у уговор о закупу. Он је изјавио да противи продужењу уговорног односа и отказао уговор у складу са роком отказа. Нови закуподавац је аргументовао да је отказ могућ јер оригинални уговор о закупу не поштује писмени облик и зато важи законски рок отказа. Он је такo захтевао од закупаца да испразне пословни простор.
Рокови отказа нису валидно уговорени
Спор је завршио пред Земаљским судом у Лајпцигу. Овај је одлучио да су тужени закупци обавезни да испразне и предају пословне просторије. Ову одлуку је потврдио OLG Дрезден у жалбеном поступку.
Виши суд је у образложењу изнео да је за поштовање законске форме неопходно да битни услови уговора, међу којима су пре свега предмет закупа, износ закупнине и трајање уговорног односа, проистичу из уговорне исправе. Ово овде није случај. Јер ако страну заступа више особа, као што је овде случај код GbR-а са двоје чланова, неопходно је да уговор о закупу потпишу сва овлашћена лица. Облик се може изузетно поштовати и ако само једно овлашћено лице потпише уговор о закупу и истовремено потписом изјави да заступа и све друге овлашћене особе чији недостају потписи. Овде такав додатак не постоји, наводи OLG Дрезден.
Закупац и закуподавац морају обратити пажњу на писмени облик
Последица кршења обавезне писмене форме је да је уговор о закупу закључен на неодређено време. Због тога је и уговорени рок отказа неважан ако је дужи од законског рока отказа, истиче OLG Дрезден. У овом случају, клаузула о продужењу у уговору о закупу фактички доводи до продужавања законског рока отказа, јер отказ може бити извршен само три месеца пре годишњег завршетка уговора. Стога је одговарајућа клаузула неважећа и отказ је исправно извршен, одлучио је OLG Дрезден.
Одлука јасно показује да како закупац, тако и закуподавац треба да обрате пажњу на потребу за писменим обликом у пословним уговорима о закупу, јер би кршење могло неповољно утицати на једну од страна.
MTR Legal Rechtsanwälte поседује дугогодишње искуство у имовинском праву и такође саветује у пословном праву о закупу.
Слободно нас контактирајте !
