Скривена материјална мана приликом куповине некретнине – пресуда BGH о обавези објављивања Az.: V ZR 43/23
Продавци некретнина морају објавити недостатке на некретнини. То важи, према пресуди Савезног суда Немачке од 27. октобра 2023. године, и у случајевима када је у купопродајном уговору уговорено искључење одговорности за недостатке (Az.: V ZR 43/23).
Према закону о некретнинама, продавац мора без захтева обавестити купца о посебно озбиљним манама некретнине. Да би се заштитио од захтева за надокнаду штете, продавац може уговорити клаузулу о искључењу одговорности за недостатке у купопродајном уговору. Међутим, клаузула о искључењу се може уговорити само за очигледне недостатке које би купац могао препознати. Са својом актуелном пресудом, BGH је пооштрио обавезу објављивања за продавце некретнина чак и у случају договореног искључења одговорности, сматра привредна адвокатска канцеларија MTR Legal Rechtsanwälte, која између осталог саветује о некретнинама.
Уговорно искључена одговорност за материјалне мане
У предметном случају, тужилац је у јуну 2016. године купио грађевинско земљиште са породичном кућом. У купопродајном уговору је договорено искључење одговорности за материјалне мане. Уз кућу је ишла и наткривена тераса, на коју је скренуто пажњу у продајној документацији. Међутим, кров терасе је био пропусан. О овом недостатку продавац није обавестио купца.
Када је купац открио штету, тужио је на надокнаду утврђених трошкова поправке у износу од око 32.000 евра. Тужба је првобитно била само делимично успешна. Апелациони суд у Бремену је потврдио да пропусни кров терасе представља материјалну ману, међутим, прихвата се уговорено искључење одговорности за материјалне мане. Није могло бити утврђено да је продавац свесно прикрио материјалну ману.
Скривена материјална мана
Међутим, BGH је имао другачије мишљење. У образложењу је BGH навео да пропусност крова терасе представља материјалну ману, а не само симптом мане. Продавац је прикрио улазак воде кроз терасни кров и тиме несавесно поступио, чак и ако не зна или само делимично зна узрок, наводе судије из Карлсруе.
Купци нису могли препознати ману, додатно наводи BGH. Иако је терасни кров био помињан пре закључења уговора, продавац није указао на улазак воде кроз кров и скривено прикривање мане.
BGH је вратио случај Апелационом суду у Бремену, који сада мора одлучити о висини захтева за надокнаду штете.
MTR Legal Rechtsanwälte саветује о трансакцијама некретнина и другим темама из права некретнина.
Успоставите контакт са нама.
