Уговор о куповини није ништав због договора о утаји пореза – BGH V ZR 115/22
Упркос тзв. договору о црном новцу, уговор о куповини некретнине не мора бити неважећи. То је одлучио БГХ пресудом од 15. марта 2024. године (бр. предмета: V ZR 115/22). То је могуће ако главна сврха уговора о куповини није утаја пореза, већ куповина или продаја некретнине.
При трансакцијама некретнина, уобичајено је да велики новчани износи промене власника. Поред тога, и пореска управа жели да учествује у заради. У том контексту, може бити велика искушења да, барем у вези с порезима, нешто „уштеди“ и у нотарском уговору наведе нижу купопродајну цену него што је стварно договорено и плаћено. То је ипак непрепоручљиво. Једне стране, ради се о утаји пореза, што може довести до кривичне одговорности уговорних страна, а с друге стране, уговор о куповини може тиме бити ништав, наводи адвокатска канцеларија МТР Legal Rechtsanwälte, која саветује и у области права некретнина.
Нетачна купопродајна цена у нотарском уговору
Међутим, уговор о куповини може задржати своју важност и упркос договору о црном новцу, како показује пресуда Савезног суда од 15. марта 2024. године. У конкретном случају, стране су као купопродајну цену некретнине договориле 150.000 евра. Међутим, у нотарском уговору је заведен само износ од 120.000 евра као купопродајна цена. Не записаних 30.000 евра купац је продавачу предао у готовини пре нотарске овере.
Продавац је касније у контексту самооптуживања признао скраћење пореза на пренос непокретности. Као резултат тога, наметнута је питање важности уговора о куповини и његовог раскида између продавача и купца.
БГХ: Уговор о куповини је важан
Случај је коначно завршио пред БГХ. Суд у Карлсруеу је прво утврдио да је сведочење о нотарском уговору о куповини лажно у погледу наведеног купопродајног износа, те да се ради о фиктивном послу који је према члану 117, став 1 БГБ неважећи. Међутим, прикривени правни посао, наиме усмено закључен уговор о куповини некретнине по вишој цени, је важан. Формална мана је исправљена помирлом и уписом купца у земљишну књигу. Купац је на тај начин постао власник некретнине. Другачије би било само ако је уговор о куповини неважећи.
Али то није случај, каже БГХ. Јер црног ортачки споразум не доводи до ништавости целог уговора само због кршења закона. Ако је купопродајна цена у нотарском уговору о куповини некретнине наведена ниже него што је усмено договорено ради утаје пореза, настаје тзв. црног ортачки споразум. Али уговор о куповини тиме није ништав. Уговор о куповини је ништав само ако је намера утаје пореза била једина или главна сврха уговора. Али то обично није случај, ако је куповина или продаја некретнине озбиљно намерена. Уговор повезан с утајом пореза је ништав само ако је утаја пореза главна сврха уговора, објаснили су даље судије из Карлсруеа.
Разграничење од договора о црном новцу у уговорима о делу
Приликом разматрања јасно су разграничили своју судску праксу у вези с уговорима о куповини некретнина и земљишта од судске праксе о договорима о црном новцу у уговорима о делу. Договори у уговорима о делу, што доводи до тога да једна уговорна страна не испуњава своје пореске обавезе, могу према Закону о сузбијању рада на црно довести до ништавости целокупног уговора. Међутим, ови прописи се не могу применити на договор о црном новцу у контексту уговора о куповини некретнина, истиче БГХ.
Овде је договор о нетачној купопродајној цени правно нешто што изазива непријатност. Али ово утиче на целокупан уговор само ако утаја пореза чини намеравану главну сврху уговора, истиче БГХ. Сходно томе, уговор о куповини у овом случају није ништав због договора о црном новцу. На овом месту је на размену некретнине озбиљно рачунано. Намера озбиљне размене вредности се показује закључењем уговора о куповини и његовим спровођењем, наводи БГХ. Иако је договор о црном новцу сам по себи ништав, то не води до неважности целог уговора.
MTR Legal Rechtsanwälte вас прати при трансакцијама некретнина и саветује о додатним темама из права некретнина.
Контактирајте нас !
