Недостатак форме споразума о авансном плаћању и ништавост купопродајног уговора – BGH, V ZR 8/23
Недостатак форме у споразуму о авансном плаћању не мора довести до тога да је уговор о купопродаји некретнине укупно ништав. Ако купац може доказати већ унапред извршено плаћање куповне цене, претпоставка укупне ништавости је оспорена. Ово је одлучио Савезни суд правде пресудом од 14. јуна 2024. године (бр. V ZR 8/23).
При трансакцијама са некретнинама увек је препоручљиво прецизно документовати сваки поступак. Ово нарочито важи и за сваку извршену уплату и предујам, јер грешке у форми могу довести до ништавости читавог купопродајног уговора, напомиње правна канцеларија MTR Legal Rechtsanwälte која између осталог саветује у области права некретнина.
Претпоставка ништавости може бити оспорена
Савезни суд правде је сада јасно ставио до знања да претпоставка ништавости целокупног купопродајног уговора може бити оспорена ако купац може доказати авансно плаћање. За то је довољно да купац са своје тачке гледишта недвосмислено докаже плаћање аванса. Потврда о плаћању од стране продавца за то није нужно потребна.
У основној теми о предмету, отац тужених, који је у међувремену преминуо, је у марту 2017. године продао свој сувласнички део једног плаца једној ГмбХ за 40.000 евра. Директор ГмбХ је у априлу и мају 2017. године извршио уплате купцу у укупној вредности од 80.000 евра. Као сврха уплате наведено је „975/23.3.2017“ односно „остатак уплате 975/23.3.2017“. У новембру 2018. године, покојни отац и оставилац је са директором ГмбХ закључио уговор о купопродаји код јавног бележника о остатку свог сувласничког дела. Купопродајна цена поново је износила 40.000 евра. ГмбХ је потом пренео свој стечени сувласнички део на свог директора.
Споразум о авансном плаћању није нотарски оверен
Пренос другог сувласничког дела на купца коначно је довео до спора између страна. Главна тачка био је аванс од 40.000 евра. Тужилац је тврдио да је о авансу за куповину другог дела власништва постојао усмени споразум између страна. Међутим, не постоји нотарска овереност овог споразума. Ово није било довољно за Виши покрајински суд у Хаму. Он је јасно ставио до знања да се ради о споразуму о авансу који захтева нотарску оверу. Пошто овере није било, споразум је ништав. То је по § 139 BGB довело до закључка да је читав купопродајни уговор ништав, одлучио је Виши покрајински суд у Хаму.
Тужилац није могао доказати авансно плаћање, јер уговор о куповини не садржи трагове за то, а трансакције су биле једностране активности тужиоца, а не потврде од продавца, рекао је суд.
BGH: Купопродајни уговор не мора бити укупно ништав
Савезни суд правде је у ревизионом поступку, међутим, дошао до другачијег закључка. Захтев тужиоца може проистећи из уговора о купопродаји склопљеног у новембру 2018. године за други сувласнички део. Из досадашњих закључака Вишег покрајинског суда не произлази да је уговор о купопродаји укупно ништав, изјавили су судије у Карлсруеу.
Савезни суд правде је потврдио да споразум о авансу мора бити нотарски потврђен. Ово произилази нарочито из чињенице да у време авансне уплате захтев за купопродајну цену још увек не постоји. Стога, аванс без одговарајућег споразума не може по закону довести до делимичног испуњења обавезе купопродајне цене. Тако је споразум о авансу потребно да буде нотарски оверен и без овере је ништав. Али то не значи нужно да је и купопродајни уговор укупно ништав, тако је рекао BGH.
Купац мора доказати аванс
Додуше, ништавост се према § 139 BGB може претпоставити. Међутим, ова претпоставка се може оборити ако постоје посебне околности, навео је даље BGH. Ово је овде могуће. Према претходној судској пракси BGH, претпоставка је оборена ако купац може доказати аванс за купопродајну цену. Одлучујуће је доказивање плаћања, рекли су судије из Карлсруеа.
Ако купац може доказати плаћање, закључак ће бити оправдан да су се стране укључиле у записани део договора о имовини без споразума о авансу. За ово говори још више ако је продавац издао потврду о плаћању, али ово није услов. Одлучујуће је да купац са своје тачке гледишта недвосмислено може доказати плаћање, навео је BGH и вратио случај Вишем покрајинском суду у Хаму. Овај суд сада мора поново да одлучи да ли је тужилац оспорио претпоставку укупне ништавости уговора о куповини.
MTR Legal Rechtanwälte саветује код трансакција са некретнинама и другим питањима из права некретнина.
Слободно ступите у контакт са нама!
