Виши суд у Цвајбрикену: Нема виших цена због повећаних трошкова материјала
Растући трошкови изградње и високе камате тренутно нису олакшали куповину некретнине. Међутим, ко је уговорио фиксирану цену са грађевинском компанијом, мора и моћи да рачуна на ту цену. То показује одлука Вишег суда у Цвајбрикену од 13. јула 2023. (број предмета: 5 U 188/22). Виши суд у Цвајбрикену је одлучио да је уговорна клаузула којa омогућава грађевинској компанији да једнострано повећа цене упркос договору о фиксираној цени, неважећа.
Одлука да се гради кућа или купи некретнина редовно је повезана са великим финансијским трошком. Ово је посебно значајно у актуелним временима растућих трошкова изградње и високих камата. Према томе, важно је пажљиво испитати клаузуле у закљученим уговорима, каже адвокатска канцеларија MTR Legal Rechtsanwälte, која, између осталог, пружа саветовање у области права некретнина.
Изградња масивне куће по фиксној цени
У случају који је основао Виши суд у Цвајбрикену један брачни пар је у децембру 2020. закључио уговор са грађевинском компанијом за изградњу масивне куће. Компанија се уговорно обавезала да на плацу брачног пара изградњу масивне куће по цени од 300.000 евра. За закључење уговора коришћен је шаблон уговора компаније. У том шаблону је била укључена уговорна клаузула. Ова клаузула је захтевала да обе стране буду везане за договорену цену до истека једне године од потписивања уговора. Било је само ограничење да грађевински радови морају почети у року од три месеца од закључења уговора.
Међутим, почетак изградње се одложио. Стога је грађевинска компанија око шест месеци након закључења уговора, у јуну 2021, саопштила да ће се договорена цена повећати за око 50.000 евра на 350.000 евра. Као образложење, компанија је навела да је дошло до изузетних повећања цена грађевинских материјала и да ти повећани трошкови нису могли бити предвиђени приликом закључења уговора.
Инвеститори захтевају повраћај виших трошкова
Ово повећање цена партнери нису прихватили. Уместо тога, затражили су од компаније да почне са грађевинским радовима. Када је компанија одбила да започне са грађевинским радовима, пар је отказао уговор и ангажовао другу грађевинску компанију. Међутим, она је набројала већу цену за изградњу масивне куће од првобитне фиксне цене.
Према томе, брачни пар је захтевао од грађевинске компаније коју су прво ангажовали да надокнади додатне трошкове за изградњу куће. Захтев су оправдали тиме да су већи трошкови проузроковани само одбијањем компаније да започне са грађевинским радовима по уговореној фиксној цени.
Тужба пара је успела већ у првом степену пред Земским судом у Кајзерслаутерну (број предмета: 2 O 274/22). Иако је грађевинска компанија уложила жалбу на ову пресуду, није успела пред Вишим судом у Цвајбрикену.
Компанија је изнела да изградња масивне куће по првобитно договореној фиксној цени више није остварива из економских разлога. За компанију је уговорено цена угрожавајућа и извршење уговора више није прихватљиво.
Виши суд у Цвајбрикену: Клаузула о прилагођавању цена неважећа
Са овом аргументацијом компанија није успела пред Вишим судом у Цвајбрикену. Након што је Виши суд обавестио грађевинску компанију да намерава да одбаци жалбу, компанија је повукла правни лек.
Како компанија није желела да реализује изградњу куће по уговореној цени, пар је имао право да раскине уговор и ангажује другу компанију. Надокнаду насталих додатних трошкова пара може захтевати од грађевинске компаније, нагласио је Виши суд.
Као образложење, Виши суд је изнео да је грађевинска компанија дуговала изградњу куће по уговореној фиксној цени. Према клаузули о прилагођавању цена у уговору, компанија је могла једнострано повећати уговорену надокнаду. Пошто је клијент на овај начин био неразмерно доведен у неповољан положај, клаузула је неважећа, изјавио је Виши суд у Цвајбрикену. Будући да клијенти нису могли знати при закључењу уговора са каквим повећањем цена могу очекивати, компанија је могла одредбама да се осигура од ризика непредвиђених повећања цена материјала, које би истовремено узеле у обзир интересе клијента, навело је суд.
Ова одлука показује да безбедно закључивање уговора у праву некретнина игра велику улогу и да се испитивање клаузула у грађевинским или купопродајним уговорима може исплатити.
MTR Legal Rechtsanwälte саветује у праву некретнина.
Слободно нас контактирајте !
