Одлука Савезног суда од 23.01.2025. – број предмета: V ZB 10/24
За некретнине може бити обезбеђено право прече куповине. Потребно је разликовати између субјективно-реалног и субјективно-личног права прече куповине. Треба имати на уму да се једно право прече куповине не може тек тако претворити у друго, као што показује одлука BGH од 23. јануара 2025. (број предмета: V ZB 10/24).
Субјективно-реално право прече куповине се даје власнику одређене некретнине. Сходно томе, може се пренети или наследити. Субјективно-лично право прече куповине је везано за одређену особу којој је право прече куповине додељено. Оно се не може пренети, наводи адвокатска канцеларија MTR Legal, која, између осталог, саветује у области права некретнина.
BGH је у својој одлуци истакло да се право прече куповине не може лако претворити. Потребно је прво раскинути постојеће право прече куповине, а затим основати ново. Ово важи чак и када је повлашћена особа и даље власник претходног доминантног земљишта.
Катастарска служба одбија претварање
У предметном случају, власница једне парцеле је власници суседне парцеле доделила субјективно-реално право прече куповине за све случајеве. Две власнице су јавнобележничким актом договориле да промене постојеће право прече куповине у субјективно-лично право прече куповине, тако да припада власници суседне парцеле. Ово право прече куповине не би могло бити наследно ни преносиво.
Међутим, катастарска служба је омела њихове планове и одбила захтев за промену. Виши земаљски суд у Минхену је потврдио одлуку катастарске службе и одбацио жалбу власница. ОЛГ је образложио да су учесници тражили суштински неозбиљну претварање. Претварање може се догодити само раскидом и наном установом права прече куповине. BGH је потврдио одлуку ОЛГ Минхен.
Потребан је раскид и новооснован и права прече куповине
BGH је навео да намеравано претварање права прече куповине не представља измену садржаја права по § 877 BGB. Наиме, постојеће право прече куповине у корист власника одређене парцеле не може се променити у постојеће право прече куповине у корист одређене особе путем правне промене. Потребно је укинути постојеће и успоставити ново право прече куповине. Није важно уколико повлашћена особа већ од раније има власништво над доминантном парцелом.
Измена садржаја по § 877 BGB према општом мишљењу није могућа ако се власник права на некретнини треба променити. Тако је у случају промене субјективно-реалног права прече куповине у субјективно-лично право прече куповине, истакао је BGH. Јер ту се право мења од власника повлашћене парцеле у право одређене особе. То се не мења, чак и ако повлашћена особа већ јесте власник доминантне парцеле. Приликом продаје ове парцеле, последице промене права прече куповине постају уочљиве. Јер купац парцеле би првобитно добио обе право прече куповине на другој парцели. У случају измене у субјективно-лично право прече куповине, право би ипак остало у личности и било би одвојено од суседне парцеле, наводи BGH.
Нема претварања које чува ред првенства
Субјективно-реално и субјективно-лично право прече куповине представљају два различита права. Стога се претварање не може сматрати једноставном променом садржаја права, додатно су истакли судије из Карлсруеа. Право прече куповине у корист власника одређене парцеле не може се одвојити од власништва те парцеле. Ако би претварање субјективно-реалног права прече куповине у субјективно-лично право прече куповине било дозвољено, право прече куповине би се изгубило у вези са парцелом. Ово није у складу са § 1103 став 1 BGB, истакло је BGH.
Према одлуци BGH-а, претварање права прече куповине које чува ред првенства није могуће.
MTR Legal саветује у праву некретнина.
Молимо Вас контактирајте нас!
