Клаузула је делотворна само код стварног ометања
У привредним уговорима о закупу може се договорити клаузула о заштити од конкуренције. Међутим, снижење закупнине због прекршаја клаузуле о заштити од конкуренције подразумева да је заиста дошло до ометања. Ово је Апелациони суд у Диселдорфу јасно ставио до знања пресудом од 12. септембра 2023. године (бр.: I-24 U 47/22).
У принципу, издавалац је у складу са § 535 BGB обавезан да закупцу преда предмет закупа у стању погодном за употребу у складу са уговором. Из ове законске одредбе већ се може извући заштита од конкуренције за закупца. Међутим, у привредном уговору о закупу такође се може изричито договорити клаузула о заштити од конкуренције. Такав аранжман штити закупца од тога да се директни конкурент настани у истој згради, наводи привредна адвокатска канцеларија MTR Legal која саветује, између осталог, у области права некретнина. Међутим, таква клаузула о заштити од конкуренције се примењује, према пресуди Апелационог суда у Диселдорфу, само када заиста постоји ометање.
Заштита од конкуренције договорена у уговору о закупу
У поступку пред Апелационим судом у Диселдорфу, странке су 2010. године закључиле уговор о привредном закупу. Закупац је желео да у закупљеним просторијама површине око 650 квадратних метара отвори физиотерапеутску ординацију. У привредном уговору о закупу утеривана је клаузула према којој се просторије неће издавати ни лицима ни компанијама које конкуришу физиотерапеутској ординацији. Издавалац се обавезао да на том подручју не издаје ни лицима ни предузетницима просторије или да не толерише давање просторија које директно конкуришу делатности закупца. Уговор буквално наводи: „С тим у вези, није дозвољено отварање још једне сличне физиотерапеутске ординације.“Седам година касније, издавалац је издао просторије за ординацију на том подручју натуропату са фокусом на америчку хиропрактику. Закупац физиотерапеутске ординације видео је тиме прекршај клаузуле о заштити од конкуренције и смањио је закупнину за 25 одсто. Након тога, издавалац је тужио за потпуну уплату закупнине. Тврдила је да договорена клаузула о заштити од конкуренције обухвата само заштиту од „директне конкуренције“. Ординација натуропата не спада у ту категорију.
Издавалац има право на пуну уплату закупнине
Окружни суд у Клевеу одбио је тужбу издавалаца. У жалбеном поступку пред Апелационим судом у Диселдорфу, издавалац је успео са својом тужбом. Суд је утврдио да није дошло до прекршаја клаузуле о заштити од конкуренције. Окружни суд је клаузулу о заштити од конкуренције превише опширно тумачио, каже Апелациони суд. Јер клаузула није обухватала заштиту од ординације натуропата са фокусом на америчку хиропрактику. Али чак и да је то случај, постојало би само безначајно ометање које би требало занемарити и не би оправдавало снижење закупнине, суд је јасно рекао.
Закупцима је у принципу слободно да договоре потпуну заштиту од конкуренције, која такође обухвата делатности које нису из те гране. То овде није случај, истакло је Апелациони суд у Диселдорфу. Јер у клаузули је изричито наведена заштита од „директне“ конкуренције. Овим је заштита од конкуренције конкретно описана и забрана издавања просторија трећим лицима је ограничена на још једну сличну физиотерапеутску ординацију, суд је јасно наведено. Натуропат не води физиотерапеутску ординацију и нема физиотерапеутску обуку. Ради се о знатно различитим занимањима, каже Апелациони суд. Да су мање преклапање са физиотерапеутским услугама закупца требало да буду обухваћене заштитом од конкуренције, оне је требало, по могућству, конкретно навести.
Није се могла утврдити значајна препрека за коришћење изнајмљених простора, тако да издавалац има право на пуну уплату закупнине, одлучио је Апелациони суд.
Правно исправно састављање уговора
Клаузула о заштити од конкуренције је требало да буде знатно детаљнија ако је требало да спречи насељавање натуропата или других ординација.
MTR Legal Rechtsanwälte саветује у правно исправном састављању привредног уговора о закупу и осталим темама из области права некретнина.
Слободно нас контактирајте !
