Mungesa e formës së një marrëveshjeje parapagimi dhe pavlefshmëria e kontratës së shitjes – BGH, V ZR 8/23
Një mungesë forme në një marrëveshje parapagimi nuk duhet të çojë që kontrata e shitjes së pasurisë të jetë tërësisht e pavlefshme. Nëse blerësi mund të provojë një pagesë që më parë është kryer ndaj çmimit të blerjes, supozimi i pavlefshmërisë së tërësishme është i përgënjeshtruar. Kjo është vendosur nga Gjykata Federale e Drejtësisë me vendim të datës 14 qershor 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Në transaksionet e pasurive të paluajtshme rekomandohet në përgjithësi dokumentimi i saktë i çdo veprimi. Kjo vlen gjithashtu edhe për çdo pagesë dhe parapagim të kryer. Sepse gabimet e formës mund të çojnë në pavlefshmërinë e gjithë kontratës së shitjes, sipas avokatëve të MTR Legal, të cilët ndër të tjera ofrojnë këshillim në të drejtën e pasurive të paluajtshme.
Supozimi i pavlefshmërisë mund të përgënjeshtrohet
BGH ka bërë të qartë tani, se supozimi i pavlefshmërisë së gjithë kontratës së shitjes mund të përgënjeshtrohet, nëse blerësi mund të provojë parapagimin. Për këtë mjafton që ai të provojë parapagimin nga këndvështrimi i tij në mënyrë të sigurt. Një faturë nga shitësi për pagesën nuk është domosdoshmërisht e nevojshme.
Në çështjen në fjalë, babai tani i ndjerë i të paditurit kishte shitur në mars 2017 pjesën e tij të bashkëpronësisë në një pronë ndaj një GmbH për çmimin 40,000 Euro. Menaxheri i GmbH në prill dhe maj 2017 kryen pagesa për blerësin me një total prej 80,000 Euro. Si qëllim përdorimi u shënua ‘975/23.3.2017’ ose ‘Pagesa e mbetur 975/23.3.2017’. Në nëntor 2018 babai dhe trashëgimlënësi tani i ndjerë nënshkruan me menaxherin e GmbH një kontratë noteriale për gjysmën tjetër të bashkëpronësisë. Çmimi i shitjes ishte sërish 40,000 Euro. GmbH më pas transferoi pjesën e saj të bashkëpronësisë te menaxheri i saj.
Marrëveshja e parapagimit nuk u vërtetua
Për transferimin e pjesës së dytë të bashkëpronësisë te blerësi, më në fund pati një mosmarrëveshje midis palëve. Lidhja kryesore ishte parapagimi prej 40,000 Euro. Paditësi pretendoi se ishte një marrëveshje verbale midis palëve për këtë parapagim lidhur me blerjen e pjesës së dytë të bashkëpronësisë. Sidoqoftë, nuk ka një vërtetim noterial të kësaj marrëveshje. Kjo nuk i mjaftoi Gjykatës së Apelit të Hamit. Ajo bëri të qartë se bëhej fjalë për një marrëveshje parapagimi që kërkonte vërtetim. Meqenëse vërtetimi nuk është bërë, marrëveshja është e pavlefshme. Kjo çon sipas § 139 BGB, në pavlefshmërinë e të gjithë kontratës së shitjes, vendosi Gjykata e Apelit të Hamit.
Paditësi nuk mund të provojë parapagimin, sepse kontrata e shitjes nuk përmban pikë të cilat e tregojnë atë dhe transferimet janë veprime të njëanshme të paditësit dhe jo fatura nga shitësi, thekson Gjykata e Apelit.
BGH: Kontrata e shitjes nuk duhet të jetë tërësisht e pavlefshme
Megjithatë, BGH në procesin e apelimit arriti në një pikëpamje tjetër. Kërkesa e paditësit mund të buronte nga kontrata e shitjes së nëntorit 2018 lidhur me pjesën e dytë të bashkëpronësisë. Nga konstatimet e deri atëhershme të Gjykatës së Apelit nuk del se kontrata e shitjes ishte tërësisht e pavlefshme, theksuan gjyqtarët në Karlsruhe.
BGH konfirmoi se marrëveshja e parapagimit duhet të certifikohet notërisht. Kjo rrjedh posaçërisht nga fakti që në kohën e parapagimit kërkesa për çmimin e blerjes ende nuk ekziston. Prandaj, parapagimi pa marrëveshje përkatëse nga pikëpamja ligjore nuk mund të çojë të paktën në përmbushjen e pjesëshme të një borxhi për çmimin e blerjes. Kështu marrëveshja e parapagimit duhet të certifikohet dhe pa vërtetim është e pavlefshme. Kjo nuk do të thotë patjetër që edhe kontrata e shitjes është tërësisht e pavlefshme, tha BGH.
Blerësi duhet të provojë parapagimin
Megjithëse pavlefshmëria sipas § 139 BGB duhet të vatësohet. Por kjo supozim mund të jetë i përgënjeshtruar kur ekzistojnë rrethana të veçanta, theksoi më tej BGH. Kjo është e mundur këtu. Sipas jurisprudencës së vazhdueshme të BGH, supozimi është i përgënjeshtruar kur blerësi mund të provojë parapagimin ndaj çmimit të blerjes. Pohimi vendimtar është prova e pagesës, vunë në dukje gjyqtarët e Karlsruhe.
Nëse blerësi mund të provojë pagesën, është justifikuar përfundimi që palët, edhe pa marrëveshjen e parapagimit, do të kishin angazhuar veten në pjesën e certifikuar të blerjes së pasurisë. Për këtë flet edhe më shumë nëse shitësi ka lëshuar një faturë për pagesën. Kjo nuk është kusht. E rëndësishme është që blerësi mund të provojë pagesën nga këndvështrimi i tij me siguri, bëri të qartë BGH dhe ia delegoi çështjen Gjykatës së Apelit të Hamit. Kjo duhet të vendosë përsëri nëse paditësi ka përgënjeshtruar supozimin e pavlefshmërisë së tërësishme të kontratës së shitjes.
MTR Legal Rechtanwälte ofron këshillim për transaksionet e patundshmërive dhe tema të tjera të të drejtës së patundshmërive.
Na kontaktoni lidhur me ne!
