Në rast të një shkëputjeje të menjëhershme të kontratës së qirasë së lokaleve të marra me qira për përdorim tregtar për shkak të defekteve, është e nevojshme një paralajmërim paraprak. Këtë e ka konfirmuar OLG Brandenburg (Az.: 3 U 82/19).
Kontratat e qirasë së lokaleve tregtare pa afat të caktuar mund të ndërpriten në mënyrë të rregullt. Nëse palët nuk e kanë vendosur periudhën e shkëputjes në kontratë, zbatohet periudha ligjore e shkëputjes prej gjashtë muajsh sipas § 580a BGB. Nën kushte të caktuara, një kontratë qiraje tregtare mund të ndërpritet edhe në mënyrë të jashtëzakonshme. Një arsye e rëndësishme për ndërprerjen e jashtëzakonshme nga ana e qiramarrësit mund të jetë përsëritja e defekteve në sendin e marrë me qira. Në shumicën e rasteve është i nevojshëm një paralajmërim paraprak që ndërprerja e jashtëzakonshme të jetë efektive, shpjegon kancelaria juridike MTR Rechtsanwälte.
Kjo tregohet gjithashtu nga një vendim i OLG Brandenburg më 7 korrik 2020 (Az.: 3 U 82/19). Këtu qiramarrësja e kishte ndërprerë kontratën e saj të qirasë tregtare për shkak të defekteve të përsëritura në sendin e marrë me qira në mënyrë të jashtëzakonshme dhe të menjëhershme. Në hapësirat është bërë shtatë herë hyrje e ujit brenda rreth dymbëdhjetë viteve. Qiradhënësit kanë reaguar gjithmonë me riparime dhe punime pastrimi ndaj dëmit.
Duke qenë se defekti megjithatë nuk mund të hiqej, qiramarrësja reagoi me hyrjen e radhës së ujit me shkëputjen e menjëhershme të marrëdhënies së qirasë. Ajo nuk bëri një paralajmërim paraprak.
Qiradhënësit nuk e pranuan shkëputjen e menjëhershme dhe paditën për pagesën e qirasë së papaguar. Me sukses. Ashtu si kishte vendosur Gjykata e Landit në Cottbus, gjithashtu Gjykata e Lartë e Landit në Brandenburg vendosi në gjykimin e apelimit që shkëputja e menjëhershme ishte e pavlefshme, pasi mungonte një paralajmërim paraprak.
Edhe pse dëmet nga uji kanë ndodhur më shpesh, paralajmërimi nuk ishte i panevojshëm. Nuk mund të supozohet se ai nuk do të kishte pasur sukses, tha OLG. Sepse qiradhënësit kishin reaguar gjithmonë më parë ndaj njoftimit të dëmit me riparime. Ata nuk kishin refuzuar përfundimisht heqjen e defekteve, shtoi gjykata më tej. Përveç kësaj, shkalla dhe ndikimi i ngjarjeve të dëmit nuk ishin aq të mëdha sa që qiramarrësja nuk mund të priste më gjatë pas caktimit të një afati, të paktën të shkurtër.
Për pyetje në lidhje me të drejtën e qirave tregtare mund të këshillojnë avokatët me përvojë.
