Kontrat blerjeje që për shkak të marrëveshjes për shmangie të taksave nuk është e pavlefshme – BGH V ZR 115/22
Pavarësisht të ashtuquajturës marrëveshje për para të zeza, një kontratë blerjeje për një pronë nuk duhet të jetë e pavlefshme. Kjo është vendosur nga BGH me vendimin e datës 15 mars 2024 (Az.: V ZR 115/22). Kjo është e mundur, nëse qëllimi kryesor i kontratës së blerjes nuk është shmangia e taksave, por blerja ose shitja e pronës.
Në transaksionet e pronave zakonisht ndryshojnë mjaft para pronarët. Gjithashtu, edhe administrata tatimore dëshiron të fitojë. Mundësia është e madhe që të paktën për tatimet të “kursehen” pak dhe në kontratën blerës të noterizuar të raportohet një çmim më i ulët i blerjes sesa është në të vërtetë rënë dakord dhe paguar. Kjo është e dekurajuar. Sepse nga njëra anë ndodh një shmangie e tatimeve, kështu që palët e kontratës mund të përballen me përgjegjësi penale, dhe nga ana tjetër kontrata e blerjes mund të jetë e pavlefshme, sipas firmës ekonomike të avokatëve MTR Legal që këshillon, ndër të tjera, në të drejtat e pronave.
Deklarata e gabuar e çmimit të blerjes në kontratën blerëse të noterizuar
Megjithatë, kontrata e blerjes mund të mbetet e vlefshme pavarësisht një marrëveshjeje për para të zeza, siç tregon vendimi i Gjykatës së Lartë Federale më 15 mars 2024. Në rastin që bazohet në këtë vendim, palët kishin rënë dakord për çmimin e shitjes së pronës prej 150,000 euro. Në kontratën blerëse të noterizuar ata kishin dokumentuar vetëm 120,000 euro si çmim të blerjes. 30,000 eurot e papajisura me dokumente blerësi ia kishte paguar shitësit me para përpara datës së certifikimit.
Shitësi më vonë pranoi në kuadër të vetëdenoncimit uljen e tatimit mbi transferimin e pasurisë. Si pasojë, midis shitësit dhe blerësit në diskutim ishte vlefshmëria e kontratës së blerjes dhe kthimi i saj.
BGH: Kontrata e blerjes është e vlefshme
Rasti përfundoi në BGH. Gjykatësit e Karlshrues fillimisht konstatuan se kontrata e noterizuar e blerjes për shkak të deklaratës së qëllimshme të gabuar të çmimit të blerjes konsiderohet si një akt i simulimit, i cili sipas § 117 paragrafi 1 i BGB është i pavlefshëm. Megjithatë, akti i fshehur ligjor, dmth. kontrata verbale e blerjes për pronën me çmim më të lartë ishte e vlefshme. Mungesa e formës u mbraps nga dorëzimi dhe regjistrimi i blerësit në regjistrin pronësor. Kështu, blerësi u bë pronar i pronës. Kjo do të ishte ndryshe vetëm nëse kontrata e blerjes do të ishte e pavlefshme.
Megjithatë, kjo nuk është rasti, tha BGH. Sepse marrëveshja për para të zeza nuk çon menjëherë në pavlefshmërinë e tërë kontratës së blerjes për shkak të shkeljes së një ndalimi ligjor. Nëse çmimi i blerjes është i deklaruar më i ulët në një kontratë blerjeje prone se sa është rënë dakord verbalisht për të shmangur taksat, ekziston një marrëveshje e ashtuquajtur për para të zeza. Por kjo nuk e bën kontratën e blerjes të pavlefshme. Kontrata e blerjes është e pavlefshme vetëm nëse qëllimi i vetëm ose kryesor i kontratës ishte shmangia e taksave. Por kjo zakonisht nuk është rasti, kur blerja ose shitja e pronës është seriozisht e dëshiruar. Një kontratë që lidhet me shmangien e taksave është e pavlefshme vetëm nëse shmangia e taksave përbën qëllimin kryesor të kontratës, vazhduan gjykatësit e Karlshrues.
Dallimi nga marrëveshjet për para të zeza në kontratat e punës
Në këtë rast, ata ndanë qartësisht jurisprudencën e tyre mbi kontratat e blerjes së pronave dhe tokave nga jurisprudenca mbi marrëveshjet për para të zeza në kontratat e punës. Marrëveshjet në kontratat e punës, të cilat çojnë në mosrespektimin e detyrimeve tatimore të një pale në kontratë, mund të çojnë pa më tej në pavlefshmërinë e tërë kontratës sipas ligjit për luftimin kundër punës së zezë. Këto rregullore nuk janë të zbatueshme për marrëveshjet për para të zeza në kuadër të kontratave të blerjes së pronave, tha BGH.
Këtu, marrëveshja për deklarimin e një çmimi të gabuar të blerjes është diçka moralisht e keqe nga ana ligjore. Kjo vetëm prekje të gjithë kontratën nëse shmangia e ndaluar e taksave përbën qëllimin kryesor të kontratës, theksoi BGH. Ndërsa në rastin aktual kontrata e blerjes nuk ishte e pavlefshme për shkak të marrëveshjes për para të zeza. Këtu, transaksioni i pronës u dëshirua seriozisht. Vullneti i serioz për shkëmbimin e ndërmarrjeve vërtetohet nga përfundimi i kontratës së blerjes dhe zbatimi i saj, tha BGH. Edhe pse marrëveshja për para të zeza në vetvete është e pavlefshme, kjo nuk çon në pavlefshmërinë e tërë kontratës.
MTR Legal Rechtsanwälte ju shoqëron në transaksionet e pronës dhe këshillon për temat e tjera të të drejtës së pronës.
Kontaktoni me ne !
