Vendimi i Gjykatës së Lartë Dresden më 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
Në kontratat e qirasë për qëllime biznesi duhet t’i kushtohet vëmendje respektimit të dispozitave të formës. Për shembull, një shkelje e kërkesës për formën e shkruar mund të çojë në mosvlefshmërinë e afateve të përcaktuara. Kjo mund të ketë si pasojë që afatet e parashikuara për ndërprerjen të jenë të pavlefshme dhe kontrata e qirasë për hapësira komerciale të mund të prishet ligjërisht brenda afateve të përcaktuara me ligj. Kjo tregon një vendim i Gjykatës së Lartë Dresden më 27 shkurt 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
E drejta e qirasë komerciale ndryshon në pika kyçe nga e drejta e qirasë për banim. Në kontratat e qirasë për qëllime biznesi vlen gjerësisht liria kontraktuale. Prandaj është edhe më e rëndësishme që të gjitha marrëveshjet kryesore të shënohen me shkrim në kontratën e qirasë. Pika të rëndësishme janë posaçërisht kohëzgjatja e kontratës për hapësira komerciale si dhe afatet e ndërprerjes në kontratat për një periudhë të pacaktuar kur ato devijojnë nga rregulloret ligjore. Nëse këto afate të ndërprerjes nuk janë marrëveshur me shkrim, ato mund të jenë të pavlefshme, sipas studio ligjore MTR Legal Rechtsanwalte që këshillon për mes të tjerash në të drejtën e pasurive të paluajtshme dhe gjithashtu në të drejtën e qirasë komerciale.
Afatet e ndërprerjes pa marrëveshje me shkrim janë të pavlefshme
Që mungesa e një marrëveshjeje me shkrim mund të çojë në pavlefshmërinë e afateve të ndërprerjes në një marrëdhënie qiraje për qëllime biznesi, e tregon vendimi i Gjykatës së Lartë Dresden më 27.02.2024.
Në rastin përkatës, qiramarrësi kishte lidhur një kontratë qiraje për zyra me një Mblerje të Përbashkët. Palët kanë rënë dakord që kontrata e qirasë të përfundojë për tre vite dhe të zgjatet automatikisht për një vit në rast se asnjëra palë nuk kundërshton zgjatjen e marrëdhënies së qirasë së paku tre muaj para mbarimit të afatit të qirasë. Kontrata e qirasë ishte nënshkruar nga qiramarrësi dhe nga një anëtar i Mblerjes së Përbashkët që jepte me qira hapësirat e zyrave. Pika kritike ishte se nënshkrimi i anëtarit të dytë të Mblerjes së Përbashkët mungonte në kontratën e qirasë.
Prona ndërron pronar
Kjo u bë problem kur prona e dhënë me qira ndërroi pronar. Kështu, blerësi hyri si qiradhënës në kontratën e qirasë. Ai deklaroi se kundërshton zgjatjen e marrëdhënies së qirasë dhe ndërpret marrëdhënien e qirasë në mënyrë të rregullt. Qiradhënësi i ri argumentoi se ndërprerja ishte e mundur, pasi kontrata fillestare e qirasë nuk plotësonte formën e shkrimit dhe në këtë mënyrë, afati ligjor i ndërprerjes vlen. Ai kërkoi nga qiramarrësit largimin e hapësirave të biznesit.
Afatet e ndërprerjes nuk janë marrëveshur në mënyrë të vlefshme
Mosmarrëveshja kaloi në Gjykatën e Qarkut të Leipzig. Kjo vendosi që qiramarrësit e akuzuar janë të detyruar të lirojnë dhe dorëzojnë hapësirat e qirasë komerciale. Këtë vendim e konfirmoi OLG Dresden në apelin.
Gjykata e Lartë, për të justifikuar vendimin, theksoi se për të respektuar formën ligjore të shkrimit, është e nevojshme që kushtet kryesore të kontratës, në veçanti objekti i qirasë, shuma e qirasë dhe kohëzgjatja e marrëdhënies së qirasë, duhet të dalin nga dokumenti i kontratës. Kjo nuk është rasti këtu. Sepse, nëse një palë përfaqësohet nga disa persona, siç është rasti në këtë situatë kur GbR përfaqësohet nga dy anëtarë të saj, është e nevojshme që kontrata e qirasë të nënshkruhet nga të gjithë personat e autorizuar. Forma e shkrimit mund të respektohet në mënyrë të jashtëzakonshme edhe nëse vetëm një person i autorizuar nënshkruan kontratën e qirasë dhe me nënshkrimin njëherësh deklarohet se nënshkruesi përfaqëson të gjithë personat e tjerë të autorizuar, nënshkrimi i të cilëve mungon. Një shtesë e tillë nuk është e pranishme këtu, tha OLG Dresden.
Qiramarrësi dhe qiradhënësi duhet t’i kushtojnë vëmendje formës së shkrimit
Pasoja e shkeljes së formës së kërkuar të shkrimit është që marrëdhënia e qirasë është përfunduar për një kohë të pacaktuar. Për këtë arsye, afati i ndërprerjes i rënë dakord me kontratë nuk është i vlefshëm, nëse është më i gjatë se afati ligjor i ndërprerjes, theksoi OLG Dresden. Në rastin konkret, klauzola e zgjatjes në kontratën e qirasë në fakt shkakton një zgjatje të afatit ligjor të ndërprerjes, pasi që kështu ndërprerja mund të bëhet vetëm tre muaj para përfundimit të çdo fundi vjetor të kontratës. Prandaj, klauzola përkatëse është e pavlefshme dhe ndërprerja është bërë ligjërisht, vendosi OLG Dresden.
Vendimi e bën të qartë se si qiramarrësi ashtu edhe qiradhënësi duhet të respektojnë domosdoshmërisht kërkesën e formës së shkrimit në kontratën e qirasë për qëllime biznesi, pasi një shkelje mund të ketë pasoja negative për njërën nga palët.
MTR Legal Rechtsanwälte ka përvojë shumëvjeçare në të drejtën e pronës dhe këshillon gjithashtu në të drejtën e qirasë komerciale.
Na kontaktoni me kënaqësi !
