Kushti zbatohet vetëm kur ka një ndikim të vërtetë
Në kontratat e qirasë tregtare mund të bihet dakord një klauzolë e mbrojtjes nga konkurrenca. Megjithatë, një ulje qiraje për shkak të shkeljes së klauzolës së mbrojtjes nga konkurrenca kërkon që të ketë ndodhur një ndikim i vërtetë. Këtë e ka bërë të qartë OLG i Dyseldorfit me vendimin e datës 12 Shtator 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
Në parim, qiradhënësi sipas § 535 BGB është i detyruar t’ia dorëzojë qiraxhiut sendin e qirasë në gjendje që i përshtatet përdorimit të përcaktuar në kontratë. Nga kjo rregullore ligjore mund të nxirret mbrojtja nga konkurrenca për qiraxhiun. Megjithatë, në një kontratë qiraje tregtare mund të bihet dakord edhe shprehimisht një klauzolë e mbrojtjes nga konkurrenca. Një rregull i tillë mbron qiraxhiun nga vendosja e një konkurruesi të drejtpërdrejtë në të njëjtën ndërtesë, sipas zyrës ligjore ekonomike MTR Legal Rechtsanwälte , e cila ndër të tjera këshillon në të drejtën e pronësisë. Sipas vendimit të OLG të Dyseldorfit, një klauzolë e tillë e mbrojtjes nga konkurrenca zbatohet vetëm kur ekziston një ndikim i vërtetë.
Mbrojtja nga konkurrenca e caktuar në kontratën e qirasë
Në procedurën para OLG të Dyseldorfit, palët kishin nënshkruar një kontratë qiraje tregtare në vitin 2010. Qiraxhiu dëshironte të ngrinte një ordinancë të fizioterapisë në ambientet e marra me qira, me një sipërfaqe prej rreth 650 metrash katrorë. Në kontratën e qirasë tregtare ishte vendosur një klauzolë sipas së cilës dhomat nuk do të jepeshin me qira personave apo kompanive që janë në konkurrencë me ordinancën e fizioterapisë. Qiradhënësi ishte i detyruar që në atë zonë të mos japë dhoma me qira apo të tolerojë dorëzimin e dhomave personave apo sipërmarrësve që konkurrojnë drejtpërdrejt me sektorin e biznesit të qiraxhiut. Fjala për fjalë në kontratë thuhet: “Prandaj, funksionimi i një ordinancë tjetër fizioterapie të ngjashme nuk është i lejuar.”Shtatë vjet më vonë, qiradhënësja dha me qira dhoma për praktikë në atë zonë për një natyropati me fokus në kiropraktikën amerikane. Qiraxhiu i ordinancës së fizioterapisë pa kështu një shkelje të klauzolës së mbrojtjes nga konkurrenca dhe zvogëloi qiranë me 25 përqind. Më pas, qiradhënësja bëri ankesë për pagesën e plotë të qirazës. Ajo argumentoi se klauzola e rënë dakord për mbrojtjen nga konkurrenca përfshinte vetëm mbrojtjen nga “konkurrenca e drejtpërdrejtë”. Një praktikë natyropati nuk binte në kuadrin e kësaj.
Qiradhënësi ka të drejtë për pagesën e plotë të qirazës
Gjykata e Landit në Kleve hodhi poshtë ankesën e qiradhënëses. Në procedurën e apelimit para OLG të Dyseldorfit, qiradhënësja pati sukses me ankesën e saj. Gjykata konstatoi se nuk kishte asnjë shkelje të klauzolës së mbrojtjes nga konkurrenca. Gjykata e Landit e kishte përcaktuar gamën e klauzolës së mbrojtjes nga konkurrenca shumë gjerë, tha OLG. Sepse klauzola nuk përfshinte mbrojtjen nga një praktikë natyropati me fokus në kiropraktikën amerikane. Por edhe nëse kjo do të ishte rasti, do të kishte një ndikim minimal, që nuk do të merrej parasysh dhe nuk do të justifikonte uljen e qirazës, theksoi gjykata.
Palëve me qira u është lejuar në thelb të bien dakord për një mbrojtje të plotë nga konkurrenca, që përfshin gjithashtu biznese të pambuluara nga sektori. Por në këtë rast nuk ishte kështu, tha OLG e Dyseldorfit. Sepse në klauzola është përcaktuar qartë mbrojtja nga konkurrenca “e drejtpërdrejtë”. Me këtë mbrojtja nga konkurrenca është përshkruar në mënyrë konkrete dhe ndalimi i dhënies me qira të hapësirave për të tretët, kufizohet tek një ordinancë tjetër fizioterapie e ngjashme, theksoi gjykata. Natyrpatia, megjithatë, nuk drejton një ordinancë fizioterapie dhe nuk ka asnjë trajnim fizioterapie. Bëhet fjalë për profesione të ndryshme në mënyrë të konsiderueshme, tha OLG. Nëse do të dëshironin gjithashtu të përfshinin mbulim të vogël me shërbimet fizioterapeutike të qiraxhiut, ato do të duheshin specifikuar konkretisht.
Një ndikim i rëndësishëm në përdorimin e dhomave me qira nuk është konstatuar, që qiradhënësi prandaj ka të drejtë për pagesën e plotë të qirazës, vendosi OLG.
Hartimi i kontratave sipas ligjit
Klauzola e mbrojtjes nga konkurrenca do të duhej të ishte dukshëm më e detajuar, nëse do të dëshironin të parandalonin vendosjen e natyrpative apo praktikave të tjera.
MTR Legal Rechtsanwälte këshillon për hartimin juridikisht të sigurt të një kontrate qiraje tregtare dhe temat e tjera të drejtësisë së pronësisë.
Kontaktoni me ne !
