При досрочном расторжении договора коммерческой аренды помещений из-за дефектов требуется предварительное предупреждение. Это подтвердил Высший суд Бранденбурга (дело: 3 U 82/19).
Бессрочные договоры коммерческой аренды могут быть расторгнуты в обычном порядке. Если сроки расторжения не установлены договором, применяется установленный законом срок уведомления в шесть месяцев согласно § 580a Гражданского кодекса Германии. При определенных условиях договор коммерческой аренды также может быть расторгнут в чрезвычайном порядке. Важной причиной для чрезвычайного расторжения со стороны арендатора может быть, например, повторное появление дефектов арендованного имущества. Однако в большинстве случаев необходимо предварительное предупреждение, чтобы чрезвычайное расторжение было действительным, объясняет юридическая фирма MTR Rechtsanwälte.
Это также показывает решение Высшего суда Бранденбурга от 7 июля 2020 года (дело: 3 U 82/19). Здесь арендатор расторг коммерческий договор аренды из-за повторяющихся дефектов арендованного имущества в чрезвычайном и безоговорочном порядке. В течение примерно двенадцати лет в помещениях произошло семь случаев попадания воды. Арендодатели каждый раз реагировали на ущерб ремонтными и очистительными работами.
Поскольку дефект, очевидно, не был устранен, арендатор отреагировал на очередной водопоток досрочным расторжением арендных отношений. Предварительное предупреждение он обошел.
Арендодатели не признали досрочное расторжение и подали иск о выплате непогашенной арендной платы. С успехом. Как уже решил земельный суд Коттбус, так и Высший суд Бранденбурга в апелляционном порядке постановил, что досрочное расторжение недействительно, поскольку отсутствует предварительное предупреждение.
Даже если повреждения от воды возникали чаще, предупреждение нельзя было считать избавленным. Нельзя предполагать, что оно не имело бы успеха, отмечает Высший суд, так как арендодатели ранее каждый раз реагировали на сообщение о повреждениях ремонтами. Таким образом, они окончательно не отказали в устранении дефектов, подчеркнул суд. Кроме того, объем и последствия повреждений не были настолько значительными, чтобы арендатору было невозможно ждать хотя бы короткое время после установления срока.
По вопросам коммерческого арендного права могут проконсультироваться опытные адвокаты.
