Оговорка действует только при фактическом нарушении
В коммерческих договорах аренды может быть согласована оговорка о защите от конкуренции. Однако снижение арендной платы за нарушение оговорки о защите от конкуренции предполагает, что действительно произошло нарушение. Это четко указал Высший региональный суд Дюссельдорфа в решении от 12 сентября 2023 года (дело №: I-24 U 47/22).
Как правило, арендодатель в соответствии с § 535 Гражданского кодекса Германии обязан предоставлять арендуемое имущество арендатору в состоянии, пригодном для его договорного использования. Из этого правового положения можно уже вывести защиту от конкуренции для арендатора. Однако в коммерческом договоре аренды может быть также прямо согласована оговорка о защите от конкуренции. Такая оговорка защищает арендатора от того, что прямой конкурент разместится в том же здании, поясняет юридическая фирма MTR Legal Rechtsanwälte, которая консультирует, в том числе, в области имущественного права. Однако по решению Высшего регионального суда Дюссельдорфа такая оговорка о защите от конкуренции действует только при наличии фактического нарушения.
Согласована защита от конкуренции в договоре аренды
В процессе перед Высшим региональным судом Дюссельдорфа стороны в 2010 году заключили договор коммерческой аренды. Арендатор хотел открыть операционную для физиотерапии в арендуемых помещениях площадью около 650 квадратных метров. В коммерческом договоре аренды была закреплена оговорка, согласно которой помещения не будут сдаваться лицам или компаниям, которые конкурируют с физиотерапевтической практикой. Арендодатель обязался не сдавать или предоставлять помещения на территории лицам или предпринимателям, или допускать их предоставление, которые напрямую конкурируют с бизнесом арендатора. В договоре сказано дословно: «Таким образом, деятельность другой аналогичной физиотерапевтической практики не допускается.»Семь лет спустя арендодатель сдала на территории помещения для практики целительницы, специализирующейся на американской хиропрактике. Арендатор физиотерапевтической практики счёл это нарушением оговорки о защите от конкуренции и уменьшил арендную плату на 25 процентов. Затем арендодатель подал иск о полной выплате арендной платы. Он утверждал, что согласованная оговорка о защите от конкуренции охватывает лишь защиту от «напрямую конкуренции». Практика целителя под это не подпадает.
Арендодатель имеет право на полную арендную плату
Окружной суд Клева отклонил иск арендодателя. В апелляционном процессе в Высшем региональном суде Дюссельдорфа иск арендодателя был удовлетворён. Суд установил, что нарушения оговорки о защите от конкуренции не произошло. Окружной суд слишком широко определил объём оговорки о защите от конкуренции, уточнил Высший региональный суд. Поскольку оговорка не охватывала защиту от практики целителя с упором на американскую хиропрактику. Но даже если бы это имело место, было бы обнаружено незначительное нарушение, которое должно было быть учтено и не оправдывало бы снижение арендной платы, пояснил суд.
Арендные стороны, как правило, могут свободно согласовать полную защиту от конкуренции, которая также охватывает бизнес, не связанный с отраслью. Но это не тот случай, отметил Высший региональный суд Дюссельдорфа. Поскольку в оговорке именно упомянуто о защите от «напрямую» конкуренции. Таким образом, защита от конкуренции конкретно описана и запрет на сдачу помещений третьим лицам ограничивается другой аналогичной физиотерапевтической практикой, на чём суд настоятельно указал. Однако целительница не ведет физиотерапевтическую практику и не имеет физиотерапевтического образования. Это существенно различающиеся профессии, добавил Высший региональный суд. Если бы даже незначительные совпадения с физиотерапевтическими услугами арендатора должны были быть охвачены защитой от конкуренции, их следовало бы выразить максимально конкретно.
Невозможно установить значительное нарушение использования арендуемых помещений, из-за чего арендодатель имеет право на полную арендную плату, решил Высший региональный суд.
Юридически безопасное создание договоров
Оговорка о защите от конкуренции должна была быть значительно детализированной, если бы она должна была предотвратить размещение целительницы или других практик.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует при юридически безопасном создании коммерческого договора аренды и по другим темам в области имущественного права.
Пожалуйста, свяжитесь с нами !
