Решение OLG Dresden от 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
В коммерческих договорах аренды следует обратить внимание на соблюдение формальных требований. Например, нарушение требования письменной формы может привести к тому, что согласованные сроки будут недействительными. Это может повлечь за собой недействительность согласованных сроков уведомления и возможность регулярного расторжения договора аренды коммерческих помещений в рамках законных сроков. Это показывает решение OLG Dresden от 27 февраля 2024 года (Az.: 5 U 2077/23).
Коммерческое арендное право отличается по основным пунктам от арендного права на жилые помещения. В коммерческом договоре аренды в значительной степени действует свобода договора. Поэтому важно закреплять все основные соглашения в письменной форме в договоре аренды. Важные моменты включают в себя срок действия договора аренды коммерческой недвижимости, а также сроки уведомления для бессрочных договоров, если они отличаются от законных положений. Если эти сроки уведомления не были согласованы в письменной форме, они могут быть недействительными, отмечает MTR Legal Rechtsanwalte, которая консультирует, среди прочего, по вопросам права недвижимости и здесь также по вопросам коммерческой аренды.
Сроки уведомления без письменного соглашения недействительны
Что отсутствие письменного соглашения может привести к недействительности сроков уведомления в коммерческом арендном отношении, показывает решение OLG Dresden от 27.02.2024.
В рассматриваемом случае арендатор заключил договор аренды офисных помещений с GbR. Стороны договорились, что договор аренды будет заключен на три года с автоматическим продлением на один год, если ни одна из сторон не возразит против продления арендного отношения не позднее чем за три месяца до истечения срока аренды. Договор аренды был подписан арендатором и одним из участников GbR, сдававших в аренду офисные помещения. Ключевым моментом было отсутствие подписи второго участника GbR под договором аренды.
Недвижимость меняет владельца
Это стало проблемой, когда арендованная недвижимость сменила владельца. Таким образом, покупатель вступил в договор аренды в качестве арендодателя. Он заявил, что возражает против продления арендного отношения и расторг договор аренды в установленном порядке. Новый арендодатель аргументировал, что расторжение возможно, поскольку первоначальный договор аренды не соответствовал требованию письменной формы, и поэтому действуют законные сроки уведомления. Он потребовал от арендаторов освобождения офисных помещений.
Сроки уведомления не были действительно согласованы
Разбирательство оказалось в Земельном суде Лейпцига. Последний постановил, что обвиняемые арендаторы обязаны освободить и передать коммерческие помещения. Это решение подтвердил OLG Dresden в апелляционном процессе.
Оберландесгерихт объяснил, что для соблюдения законной письменной формы необходимо, чтобы основные условия договора, включая объект аренды, размер арендной платы и срок арендного отношения, были четко прописаны в контракте. Это не было сделано в настоящем случае. Поскольку одна сторона представляется несколькими лицами, как в данном случае GbR двумя участниками, требуется, чтобы договор аренды был подписан всеми полномочными лицами. Письменная форма может исключительно соблюдаться, если только одно полномочное лицо подписывает договор аренды и одновременно с подписью заявляется, что подписывающее лицо также представляет всех прочих полномочных лиц, чьи подписи отсутствуют. Подобной оговорки здесь не было, считает OLG Dresden.
Арендаторы и арендодатели должны соблюдать письменную форму
Последствием нарушения необходимой письменной формы является то, что арендное отношение заключено на неопределенный срок. Поэтому, если договорной срок уведомления превышает законный, он также является недействительным, подчеркнул OLG Dresden. В данном случае оговорка о продлении в арендном договоре фактически приводит к увеличению законного срока уведомления, поскольку уведомление о расторжении может быть подано только за три месяца до соответствующего ежегодного окончания контракта. Поэтому соответствующая оговорка недействительна, и расторжение законно, постановил OLG Dresden.
Решение ясно показывает, что как арендаторы, так и арендодатели в коммерческих договорах аренды обязательно должны соблюдать требование письменной формы, поскольку нарушение может негативно сказаться на одной из сторон.
MTR Legal Rechtsanwälte обладает многолетним опытом в сфере права недвижимости и также консультирует по вопросам коммерческого арендного права.
Не стесняйтесь связаться с нами!
