Формальная ошибка авансового соглашения и ничтожность договора купли-продажи – BGH, V ZR 8/23
Формальная ошибка в авансовом соглашении не обязательно ведет к тому, что договор купли-продажи недвижимости в целом является ничтожным. Если покупатель может доказать, что уже произвел авансовый платеж по цене покупки, то презумпция ничтожности всего договора опровергается. Об этом Федеральный суд постановил в своем решении от 14 июня 2024 года (дело: V ZR 8/23).
При операций с недвижимостью рекомендуется тщательно документировать каждый процесс. Это касается, разумеется, и каждого произведенного платежа и авансового платежа. Поскольку ошибки в оформлении могут привести к ничтожности всего договора купли-продажи, как поясняет юридическая фирма MTR Legal Rechtsanwälte, консультирующая в том числе и по вопросам недвижимости.
Презумпцию ничтожности можно опровергнуть
BGH теперь ясно дал понять, что презумпция ничтожности всего договора купли-продажи может быть опровергнута, если покупатель сможет доказать авансовый платеж. Для этого достаточно, если он сможет без сомнений подтвердить с его точки зрения авансовый платеж. Квитанция продавца о платеже не является для этого необходимой.
В рассматриваемом деле покойный отец ответчицы в марте 2017 года продал свою долю собственности на участок земли GmbH за 40 000 евро. Директор GmbH организовал в апреле и мае 2017 года перечисления покупателю на общую сумму 80 000 евро. В качестве назначения платежа он указал «975/23.3.2017» и «остаточный платеж 975/23.3.2017». В ноябре 2018 года умершый теперь отец заключил с директором GmbH нотариальный договор купли-продажи на вторую долю собственности. Цена покупки снова составила 40 000 евро. GmbH передала затем свою купленную долю собственности своему директору.
Авансовое соглашение не нотариально удостоверено
Переговоры по передаче второй доли собственности покупателю привели к конфликту между сторонами. Ключевой момент заключался в авансовом платеже в размере 40 000 евро. Истец утверждал, что касательно этого авансового платежа стороны заключили устное соглашение о покупке второй доли собственности. Однако нотариального удостоверения этого соглашения не существует. Это не удовлетворило OLG Hamm. Он пояснил, что это было соглашение об авансовом платеже, требующее нотариального удостоверения. Поскольку нотариальное удостоверение не было дано, соглашение является ничтожным. Это привело в соответствии с § 139 BGB к тому, что весь договор купли-продажи признан ничтожным, как постановил OLG Hamm.
Истец не может подтвердить авансовый платёж, поскольку в договоре купли-продажи по этому поводу нет никаких указаний, а перечисления являются односторонними действиями истца и не являются квитанциями от продавца, как заявил OLG.
BGH: договор купли-продажи не обязательно является полностью ничтожным
Однако в ходе апелляционного разбирательства BGH пришел к другому выводу. Требования истца могут проистекать из договора купли-продажи второй доли собственности, заключенного в ноябре 2018 года. Из ранее сделанных выводов OLG не следует, что весь договор купли-продажи является ничтожным, как объяснили судьи из Карлсруэ.
BGH подтвердил, что соглашение об авансовом платеже должно быть нотариально подтверждено. Это вытекает, среди прочего, из того, что на момент авансового платежа требование по цене покупки еще не существовало. Поэтому авансовый платеж без соответствующего соглашения уже по закону не может привести к частичному исполнению обязательства по оплате. Таким образом, авансовое соглашение требует нотариального удостоверения и без него ничтожно. Однако это не означает автоматически, что весь договор купли-продажи полностью не обязателен, как объяснил BGH.
Покупатель должен доказать авансовый платеж
Хотя нищожность считается предполагаемой в соответствии с § 139 BGB. Однако это предположение может быть опровергнуто при наличии особых обстоятельств, пояснил далее BGH. Это может быть в данном случае. По устойчивой судебной практике BGH предположение опровергается, если покупатель может доказать авансовое погашение цены покупки. Решающее значение имеет доказательство платежа, как подчеркнули судьи в Карлсруэ.
Если покупатель может доказать платеж, вывод о том, что стороны согласились бы на удостоверенную часть сделки даже без авансового соглашения, является обоснованным. На это указывает еще больше, если продавцом выдано подтверждение о платеже. Однако это не является необходимым условием. Важнейшим является то, чтобы покупатель мог без сомнений доказать платеж со своей точки зрения, разъяснил BGH и вернул дело в OLG Hamm. Теперь OLG Hamm должен вновь рассмотреть вопрос, опроверг ли истец предполагаемую ничтожность всего договора купли-продажи.
MTR Legal Rechtsanwälte консультирует по операциям с недвижимостью и другим вопросам недвижимости.
Свяжитесь с нами контакт !
