Clauza este validă doar în cazul unei afectări reale
În contractele de închiriere comercială poate fi convenită o clauză de protecție împotriva concurenței. Totuși, reducerea chiriei din cauza unei încălcări a clauzei de protecție împotriva concurenței presupune că s-a produs efectiv o afectare. Aceasta a fost clarificată de OLG Düsseldorf prin hotărârea din 12 septembrie 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
În principiu, proprietarul este obligat conform § 535 BGB să pună chiriașului la dispoziție bunul închiriat într-o stare adecvată utilizării conform contractului. Din această reglementare legală se poate deduce deja protecția împotriva concurenței pentru chiriaș. Într-un contract de închiriere comercială poate fi, de asemenea, convenită explicit o clauză de protecție împotriva concurenței. O astfel de reglementare protejează chiriașul împotriva faptului ca un concurent direct să se instaleze în aceeași clădire, menționează firma de avocatură de afaceri MTR Legal Rechtsanwälte, care oferă consultanță, printre altele, în dreptul imobiliar. Totuși, conform hotărârii OLG Düsseldorf, o astfel de clauză de protecție împotriva concurenței este aplicabilă doar atunci când există cu adevărat o afectare.
Protecția împotriva concurenței convenită în contractul de închiriere
În cadrul procedurii în fața OLG Düsseldorf, părțile au încheiat în anul 2010 un contract de închiriere comercială. Chiriașul dorea să înființeze într-un spațiu închiriat de aproximativ 650 de metri pătrați o practică de fizioterapie. În contractul de închiriere comercială a fost inclusă o clauză conform căreia nu se închiriază spații persoanelor sau companiilor care sunt în concurență directă cu practica de fizioterapie. Proprietarul s-a angajat, de asemenea, să nu închirieze sau să permită închirierea de spații pe teren persoanelor sau întreprinzătorilor care concurează direct cu domeniul de activitate al chiriașului. În contract se menționa textual: „În consecință, nu este permisă funcționarea unei alte practici fizioterapeutice de același tip.”Șapte ani mai târziu, proprietara a închiriat spații pentru practică pe teren unei practicieni de medicină alternativă specializată în chiropractică americană. Chiriașul practicii de fizioterapie a considerat că clauza de protecție împotriva concurenței a fost încălcată și a redus chiria cu 25 de procente. Ulterior, proprietara a dat în judecată pentru plata integrală a chiriei. Ea a argumentat că clauza de protecție împotriva concurenței convenită include doar protecția împotriva „concurenței directe”. O practică de medicină alternativă nu este inclusă.
Proprietara are dreptul la plata integrală a chiriei
Tribunalul Landgericht Kleve a respins acțiunea proprietarei. În procedura de apel în fața OLG Düsseldorf, proprietara a avut succes cu acțiunea sa. Instanța a constatat că nu există nicio încălcare a clauzei de protecție împotriva concurenței. Landgericht a interpretat prea larg scopul clauzei de protecție împotriva concurenței, conform OLG. Clauza nu a inclus protecția împotriva unui cabinet de medicină alternativă cu specializarea chiropractică americană. Chiar dacă ar fi așa, afectarea ar fi cel mult nesemnificativă și nu ar justifica o reducere a chiriei, a subliniat instanța.
Părțile contractuale au libertatea de a conveni, în principiu, un nivel total de protecție împotriva concurenței, care să acopere și afaceri din alte domenii. Totuși, aici nu este cazul, a menționat OLG Düsseldorf. În clauză s-a stabilit explicit protecția împotriva „concurenței directe”. Astfel, protecția împotriva concurenței este descrisă concret și interdicția de a închiria spații unor terți se limitează la o altă practică fizioterapeutică de același tip, a subliniat instanța. Practiciena nu desfășoară o practică de fizioterapie și nu are o pregătire în fizioterapie. Este vorba despre profesii semnificativ diferite, conform OLG. Dacă ar fi fost dorite și suprapuneri minore cu serviciile fizioterapeutice ale chiriașului să fie acoperite de protecția împotriva concurenței, ar fi trebuit să fie explicit menționate.
O afectare considerabilă a utilizării spațiilor închiriate nu poate fi constatată, astfel încât proprietara are dreptul la plata integrală a chiriei, a decis OLG.
Conceperea contractului în conformitate cu legea
Clauza de protecție împotriva concurenței ar fi trebuit să fie mult mai detaliată dacă trebuia să prevină și stabilirea unei practici de medicină alternativă sau a altor practici.
MTR Legal Rechtsanwälte consiliază în realizarea în conformitate cu legea a unui contract de închiriere comercială și alte subiecte privind dreptul imobiliar.
Vă invităm să luați legătura cu noi!
