În cazul unei rezilieri imediate a spațiilor închiriate comercial din cauza deficiențelor, este necesară o avertizare prealabilă. Acest lucru a fost confirmat de OLG Brandenburg (Az.: 3 U 82/19).
Contractele de închiriere comercială pe durată nedeterminată pot fi reziliate în mod obișnuit. Dacă părțile nu au stabilit contractual termenul de preaviz, se aplică termenul de preaviz legal de șase luni conform § 580a BGB. În anumite condiții, un contract de închiriere comercială poate fi reziliat și în mod extraordinar. Un motiv important pentru rezilierea extraordinară de către chiriaș poate fi, de exemplu, apariția repetată a deficiențelor la obiectul închiriat. În majoritatea cazurilor este însă necesară o avertizare prealabilă, pentru ca rezilierea extraordinară să fie valabilă, explică firma de avocatură MTR Rechtsanwälte.
Acest lucru este demonstrat și de o hotărâre a OLG Brandenburg din 7 iulie 2020 (Az.: 3 U 82/19). Aici chiriașa și-a reziliat extraordinar și imediat contractul de închiriere comercială din cauza deficiențelor care apăreau repetat la obiectul închiriat. În spații au avut loc șapte infiltrații de apă în decurs de aproximativ doisprezece ani. Proprietarii au reacționat de fiecare dată la avarie cu reparații și lucrări de curățenie.
Deoarece, evident, deficiența nu a putut fi remediată, chiriașa a reacționat la următoarea infiltrație de apă cu rezilierea imediată a raportului de închiriere. Ea a evitat să facă o avertizare prealabilă.
Proprietarii nu au recunoscut rezilierea imediată și au intentat un proces pentru plata chiriei restante. Cu succes. Așa cum a decis deja Tribunalul Regional Cottbus, și Curtea de Apel Brandenburg a decis în apel că rezilierea imediată este invalidă, întrucât lipsește o avertizare prealabilă.
Chiar dacă pagubele cauzate de apă au apărut frecvent, avertizarea nu era dispensabilă. Nu se putea presupune că ea nu ar fi avut succes, a declarat OLG. Deoarece proprietarii au reacționat de fiecare dată la o cerere de daune cu reparații. Ei nu au refuzat în mod definitiv remedierea deficiențelor, a adăugat instanța. În plus, dimensiunea și impactul evenimentelor nu au fost atât de semnificative încât să nu fie rezonabil pentru chiriașă să aștepte puțin, cel puțin o perioadă scurtă de timp, după stabilirea termenului.
În caz de întrebări legate de dreptul de închiriere comercială, avocații cu experiență pot oferi consultanță.
