Hotărârea Curții Supreme Fiscale privind scutirea fiscală pentru utilizarea proprie, Az.: IX R 14/22
Dacă între cumpărarea și vânzarea unei proprietăți trec mai puțin de zece ani, câștigul din vânzare este supus impozitării. O excepție o constituie utilizarea proprie. Atunci, scutirea fiscală este posibilă la o vânzare în cadrul perioadei de speculație de zece ani. Totuși, vânzarea unui teren de grădină separat înainte de expirarea perioadei de speculație nu este scutită de taxe. Aceasta a decis Curtea Supremă Fiscală prin hotărârea din 26 septembrie 2023 (Az.: IX R 14/22).
Dacă o proprietate este cumpărată și apoi vândută în decurs de zece ani, aceasta constituie o așa-numită tranzacție privată de vânzare. Câștigul dintr-o astfel de tranzacție de vânzare este, în principiu, supus impozitului pe venit. O excepție de la impozitare poate exista doar în cazul utilizării proprii a proprietății de către contribuabil, conform firmei de avocatură MTR Legal, care oferă consultanță inclusiv în drept fiscal.
Fără scutire fiscală pentru terenurile de grădină separate
O astfel de excepție nu este însă valabilă dacă un teren de grădină este separat și vândut. Aceasta a explicat Curtea Supremă Fiscală (BFH) în decizia sa din 26 septembrie 2023.
În cazul de față, contribuabilii au cumpărat un teren cu o clădire de fermă veche în anul 2014. În clădire locuiau contribuabilii. La aceasta se adăuga un teren de aproximativ 4.000 de metri pătrați. Acesta era utilizat de contribuabili ca grădină. Ulterior, au separat un teren de aproximativ 1.000 mp din grădină și l-au vândut în 2019.
Cu privire la vânzarea parțială a terenului, contribuabilii nu au făcut nicio mențiune în declarația lor de venit. Cu toate acestea, autoritatea fiscală competentă a inclus în decizia de impozitare din 2021 câștigul din vânzare și l-a impozitat conform legii privind impozitul pe venit.
BFH respinge acțiunea
Contribuabilii s-au opus acestui fapt. Vânzarea parțială a terenului nu îndeplinește condițiile unei tranzacții private de vânzare, oricum câștigul din vânzare nu este supus impozitului din cauza utilizării pentru scopuri de locuire personală.
Totuși, acțiunea a fost respinsă în ultima instanță de Curtea Supremă Fiscală. Conform judecătorilor financiari din München, din vânzarea terenului au rezultat alte venituri dintr-o tranzacție privată de vânzare, care trebuie impozitate.
Dacă între achiziția și vânzarea proprietății au trecut mai puțin de zece ani, apar alte venituri dintr-o tranzacție privată de vânzare. Conform § 23 din legea privind impozitul pe venit (EStG), modificările de valoare realizate în cadrul perioadei de vânzare de zece ani ale unui bun economic specific în patrimoniul privat al contribuabilului sunt supuse impozitului pe venit. In altele, identitatea parțială economică este suficientă, conform BFH.
Alte venituri din tranzacții private de vânzare
Identitatea parțială economică poate fi luată în considerare atunci când un bun economic este achiziționat, dar doar parțial vândut. Identitatea economică a unui bun economic divizat rămâne parțial păstrată dacă divizarea poate fi realizată fără măsuri tehnice complexe și dacă vânzabilitatea pe piață a bunului economic anterior continuă parțial. Acesta este cazul, de exemplu, la împărțirea terenurilor, a explicat BFH.
Prin urmare, autoritatea fiscală și tribunalul fiscal din Niedersachsen au considerat, în cazul prezent, că există alte venituri dintr-o tranzacție privată de vânzare. Pentru că terenul parțial vândut, care nu este construit, nu reprezintă un bun economic calitativ diferit. Chiar dacă terenurile sunt diferit de mari după vânzare, în rest ele nu se deosebesc în ceea ce privește natura, funcția și valoarea lor, conform BFH.
Utilizarea pentru locuire doar la terenuri construite
Câștigul din vânzare nu poate fi exceptat de la impozitare din cauza utilizării proprii pentru locuire, au subliniat în continuare judecătorii din München. Excepții de la impozitare sunt posibile doar dacă proprietatea a fost utilizată exclusiv pentru scopuri proprii de locuire între achiziție și vânzare sau în anul vânzării și în cei doi ani anteriori. Aceasta presupune că bunul economic este locuit de contribuabil însuși și pe termen lung. Acest lucru nu este posibil pentru un teren neconstruit. Doar pentru terenul cu clădire de locuit poate exista o scutire de taxe, nu însă și pentru terenul parțial neconstruit. Această regulă se aplică și atunci când un teren parțial utilizat anterior ca grădină este separat și vândut, a decis BFH.
MTR Legal Rechtsanwälte oferă consiliere în litigii fiscale cu autoritățile fiscale și alte subiecte din legislația fiscală.
Cu plăcere luați legătura cu noi.
