Vicierea formală a unui acord de plată în avans și nulitatea contractului de vânzare – BGH, V ZR 8/23
Un viciu de formă la un acord de plată în avans nu trebuie să conducă automat la nulitatea totală a contractului de vânzare imobiliară. Dacă cumpărătorul poate demonstra că a efectuat deja o plată în avans asupra prețului de achiziție, prezumția nulității totale este infirmată. Aceasta a fost hotărârea Curții Federale de Justiție din 14 iunie 2024 (Nr. dosar: V ZR 8/23).
În tranzacțiile imobiliare, este în general recomandat să documentați cu precizie fiecare operațiune. Acest lucru este valabil desigur și pentru fiecare plată efectuată și avans. Erorile de formă pot duce la nulitatea întregului contract de vânzare, subliniază casa de avocatură economică MTR Legal Rechtsanwälte, care consiliază inclusiv în dreptul imobiliar.
Presupunerea de nulitate poate fi infirmată
BGH a clarificat acum că prezumția de nulitate a întregului contract de vânzare poate fi infirmată dacă cumpărătorul poate dovedi plata în avans. Este suficient ca el să poată demonstra din punctul său de vedere, fără dubiu, plata în avans. O chitanță a vânzătorului pentru plată nu este neapărat necesară.
În cazul de față, tatăl decedat al pârâtei și-a vândut în martie 2017 cota parte ca coproprietar al unui teren către o GmbH pentru prețul de 40.000 de euro. Directorul general al GmbH a dispus în aprilie și mai 2017 plăți către cumpărător însumând 80.000 de euro. Ca motiv al plății a menționat „975/23.3.2017” sau „Plată restantă 975/23.3.2017”. În noiembrie 2018, tatăl și succesorul decedatului a încheiat cu directorul general al GmbH un contract de vânzare notarial pentru cealaltă jumătate coproprietară. Prețul de achiziție a fost tot 40.000 de euro. Ulterior, GmbH și-a transferat cota de coproprietate achiziționată directorului său general.
Acord de plată în avans nelegalizat
Transferul celui de-al doilea cotă-parte coproprietară către cumpărător a condus în cele din urmă la o dispută între părți. Punctul critic a fost plata în avans de 40.000 de euro. Reclamantul susținea că ar fi existat un acord oral între părți cu privire la această plată în avans pentru achiziția celei de-a doua jumătăți de coproprietate. Totuși, nu există o legalizare notarială pentru acest acord. Aceasta nu a fost suficient pentru Curtea de Apel Hamm. Aceasta a subliniat că era vorba despre un acord de plată în avans care necesita legalizare. Întrucât nu s-a efectuat o legalizare, acordul este nul. Acest lucru conduce conform § 139 BGB la nulitatea întregului contract de vânzare, a hotărât Curtea de Apel Hamm.
Reclamantul nu poate dovedi plata în avans, deoarece contractul de vânzare nu oferă indicii în acest sens, iar transferurile sunt acțiuni unilaterale ale reclamantului și nu chitanțe ale vânzătorului, consideră Curtea de Apel.
BGH: Contractul de vânzare nu trebuie să fie nul în totalitate
Însă, în procedura de recurs, BGH a avut o opinie diferită. Cererea reclamantului poate rezulta din contractul de vânzare încheiat în noiembrie 2018 pentru a doua jumătate coproprietară. Constatările anterioare ale Curții de Apel nu indică faptul că întregul contract de vânzare ar fi nul, au susținut judecătorii din Karlsruhe.
BGH a confirmat că un acord de plată în avans trebuie legalizat notarial. Acest lucru rezultă, în special, deoarece la momentul efectuării plății în avans, cererea de plată a prețului de achiziție nu există încă. Prin urmare, plata în avans fără un acord corespunzător nu poate duce de drept la executarea parțială a unei datorii de preț de achiziție. Astfel, un acord de plată în avans necesită legalizare și fără legalizare este nul. Totuși, acest lucru nu înseamnă în mod necesar că și întregul contract de vânzare este nul, consideră BGH.
Cumpărătorul trebuie să dovedească plata în avans
Într-adevăr, nulitatea este prezumată în conformitate cu § 139 BGB. Totuși, această prezumție poate fi infirmată în prezența unor circumstanțe speciale, a continuat BGH. Acest lucru este posibil în acest caz. În jurisprudența constantă a BGH, prezumția este infirmată dacă cumpărătorul poate dovedi plata în avans asupra prețului de achiziție. Decisivă este dovada plății, au menționat judecătorii din Karlsruhe.
Dacă cumpărătorul poate dovedi plata, concluzia că părțile s-au înțeles să continue cu partea notarială a achiziției imobiliare chiar și fără acordul de plată în avans este justificată. Acest lucru este cu atât mai valabil dacă vânzătorul a emis o chitanță pentru plată. Acest lucru însă nu este o condiție. Important este ca cumpărătorul să poată dovedi fără echivoc plata, a subliniat BGH și a retrimis cazul la Curtea de Apel Hamm. Aceasta trebuie să decidă din nou dacă reclamantul a infirmat prezumția nulității întregului contract de vânzare.
MTR Legal Rechtsanwälte consiliază la tranzacțiile imobiliare și alte subiecte de drept imobiliar.
Vă invităm să luați contact cu noi!
