Decizia OLG Dresden din 27.02.2024 – Az. 5 U 2077/23
În contractele de închiriere comercială, ar trebui să se acorde atenție respectării cerințelor de formă. De exemplu, o încălcare a cerinței de formă scrisă poate duce la faptul că termenele convenite nu sunt valabile. Acest lucru poate avea ca rezultat ca termenele de reziliere convenite să fie nevalabile și, prin urmare, contractul de închiriere pentru spații comerciale să poată fi reziliat conform termenelor legale. Aceasta demonstrează o decizie a OLG Dresden din 27 februarie 2024 (Az.: 5 U 2077/23).
Dreptul de închiriere comercială diferă în aspecte esențiale de dreptul de închiriere a locuințelor. Astfel, în cadrul contractului de închiriere comercială se aplică în mare măsură libertatea contractuală. Prin urmare, este cu atât mai important să se insereze în mod scris toate acordurile esențiale în contractul de închiriere. Puncte importante sunt în special durata contractului de închiriere pentru spațiile comerciale, precum și termenele de reziliere în cazul contractelor pe durată nedeterminată, dacă acestea se abat de la reglementările legale. Dacă aceste termene de reziliere nu au fost convenite în scris, pot fi nevalabile, afirmă firma de avocatură MTR Legal Rechtsanwalte, care consiliază, printre altele, în dreptul imobiliar și, în acest caz, în dreptul închirierilor comerciale.
Termenele de reziliere fără acord scris sunt nevalabile
Faptul că lipsa unui acord scris poate duce la nevalabilitatea termenelor de reziliere într-un raport de închiriere comercială este ilustrat de decizia OLG Dresden din 27.02.2024.
În cazul de față, chiriașul a încheiat un contract de închiriere pentru birouri cu o GbR. Părțile au convenit ca contractul de închiriere să fie limitat la trei ani și să se prelungească automat cu câte un an, dacă una dintre părți nu se opune prelungirii raportului de închiriere cu cel puțin trei luni înainte de expirarea termenului de închiriere. Contractul de închiriere a fost semnat de chiriaș și de un asociat al GbR, care a închiriat spațiile comerciale. Punctul critic a fost că lipsea semnătura celui de-al doilea asociat al GbR pe contractul de închiriere.
Proprietatea schimbă proprietarii
Acest lucru a devenit problematic atunci când proprietatea închiriată a schimbat proprietarii. În acest fel, cumpărătorul a intrat ca proprietar în contractul de închiriere. Acesta a declarat că se opune prelungirii raportului de închiriere și a reziliat contractul respectând termenul de preaviz. Noul proprietar a argumentat că rezilierea este posibilă, deoarece contractul inițial de închiriere nu respecta forma scrisă și, prin urmare, se aplică termenul legal de reziliere. Prin urmare, a cerut chiriașilor evacuarea spațiilor comerciale.
Termenele de reziliere nu au fost convenite valabil
Confruntarea a ajuns în fața Tribunalului Regional Leipzig. Acesta a decis că chiriașii acuzați sunt obligați să elibereze și să predea spațiile comerciale închiriate. Această decizie a fost confirmată de OLG Dresden în procedura de apel.
Curtea de Apel a motivat că, pentru a respecta forma scrisă legală, este necesar ca condițiile esențiale ale contractului, care includ în primul rând obiectul închirierii, valoarea chiriei și durata raportului de închiriere, să reiasă din documentul contractual. Acest lucru nu a fost cazul aici. Deoarece dacă o parte este reprezentată de mai multe persoane, precum în cazul de față GbR de către cei doi asociați ai săi, este necesar ca contractul de închiriere să fie semnat de toate persoanele autorizate. Forma scrisă poate fi respectată în mod excepțional și dacă doar o persoană autorizată semnează contractul de închiriere și declară în același timp prin semnătura sa că reprezintă și toate celelalte persoane autorizate ale căror semnături lipsesc. Un astfel de adaos nu exista aici, a concluzionat OLG Dresden.
Chiriașii și proprietarii trebuie să acorde atenție formei scrise
Consecința încălcării formei scrise necesare este că raportul de închiriere a fost încheiat pe durată nedeterminată. Ca urmare, chiar și termenul de reziliere convenit în contract nu este valabil, dacă acesta este mai lung decât termenul de reziliere legal, a subliniat OLG Dresden. În cazul de față, clauza de prelungire din contractul de închiriere a dus de fapt la o prelungire a termenului de reziliere legal, deoarece rezilierea putea avea loc doar cu trei luni înainte de fiecare sfârșit anual al contractului. Prin urmare, clauza corespunzătoare este nevalabilă și rezilierea a fost legală, a decis OLG Dresden.
Decizia arată clar că atât chiriașii, cât și proprietarii trebuie să respecte cu strictețe cerința formei scrise în contractele de închiriere comercială, deoarece o încălcare ar putea avea un efect negativ asupra uneia dintre părți.
MTR Legal Rechtsanwälte deține o vastă experiență în dreptul imobiliar și oferă consiliere și în dreptul închirierilor comerciale.
Contactați cu încredere Contact cu noi!
