Viciul ascuns la cumpărarea imobilului ascuns cu rea-credință – Decizia BGH privind obligația de informare. Nr. dosar: V ZR 43/23
Vânzătorii de imobile trebuie să informeze despre defectele proprietății. Aceasta este valabil chiar și atunci când în contractul de vânzare-cumpărare a fost convenită o excludere a răspunderii pentru vicii, conform unei hotărâri a Curții Federale de Justiție din 27 octombrie 2023 (Nr. dosar: V ZR 43/23).
Conform legislației în domeniul imobiliar, vânzătorul trebuie să informeze neîntrebat cumpărătorul despre defecțiuni deosebit de grave ale proprietății. Pentru a se proteja împotriva cererilor de despăgubiri, vânzătorul poate conveni o excludere a răspunderii pentru vicii în contractul de vânzare-cumpărare. Totuși, excluderea răspunderii se poate conveni doar pentru defectele evidente pe care cumpărătorul ar fi putut să le observe. BGH a înăsprit obligația de informare a vânzătorului de imobile chiar și atunci când a fost convenită o excludere a garanției, conform deciziei sale recente, spune MTR Legal Rechtsanwälte, o firmă de avocatură specializată, printre altele, în dreptul imobiliar.
Răspunderea pentru vicii ascunse exclusă contractual
În cazul de față, reclamantul a cumpărat în iunie 2016 un teren cu o casă unifamilială construită. În contractul de vânzare-cumpărare a fost convenită o excludere a răspunderii pentru vicii ascunse. Parcela includea și o terasă acoperită menționată în prospectul agentului imobiliar. Totuși, acoperișul terasei era neetanș. Vânzătorul nu a informat cumpărătorul despre acest defect.
Când cumpărătorul a descoperit defecțiunea, a dat în judecată pentru acoperirea costurilor de reparație evaluate la aproximativ 32.000 de euro. Procesul a avut inițial succes parțial. Deși Curtea de Apel din Bremen a confirmat că acoperișul terasei neetanș reprezintă un defect, s-a stabilit că excluderea convenită a răspunderii pentru vicii ascunse se aplică. Nu se putea demonstra că vânzătorul a ascuns defecțiunea cu rea-credință.
Viciul ascuns cu rea-credință
Cu toate acestea, BGH a avut o altă opinie. În motivare, BGH a explicat că neetanșeitatea acoperișului terasei constituie un viciu ascuns, nu doar un simptom al unui defect. Vânzătorul a omis să informeze despre infiltrațiile de apă prin acoperișul terasei și astfel a acționat cu rea-credință, chiar dacă nu cunoaște cauza sau o cunoaște doar parțial, au spus judecătorii de la Karlsruhe.
BGH a continuat explicând că cumpărătorii nu puteau să observe defectul. Deși acoperișul terasei a fost discutat înainte de semnarea contractului, vânzătorul nu a menționat infiltrațiile de apă prin acoperiș și a ascuns defectul cu rea-credință.
BGH a restituit cazul la Curtea de Apel din Bremen, care acum trebuie să decidă cu privire la valoarea cererii de despăgubire.
MTR Legal Rechtsanwälte oferă consultanță în tranzacțiile imobiliare și alte subiecte de drept imobiliar.
Luați legătura cu noi.
