Contractul de vânzare-cumpărare prin acord pentru evaziune fiscală nu este nul – BGH V ZR 115/22
În ciuda unui așa-numit acord pentru bani negri, un contract de vânzare-cumpărare a unei proprietăți nu trebuie să fie nul. Acest lucru a fost decis de BGH prin hotărârea din 15 martie 2024 (Az.: V ZR 115/22). Este posibil dacă scopul principal al contractului de vânzare-cumpărare nu este evaziunea fiscală, ci achiziția sau vânzarea proprietății.
În tranzacțiile imobiliare, de regulă, sume mari de bani își schimbă proprietarii. În plus, fiscul dorește, de asemenea, să beneficieze. Așadar, tentația poate fi mare de a „economisi” cel puțin la impozite și de a menționa în contractul de vânzare-cumpărare notarial un preț mai mic decât cel efectiv convenit și plătit. Totuși, acest lucru nu este recomandat. Pe de o parte, constituie evaziune fiscală, astfel încât părțile contractante pot fi trase la răspundere penală, iar pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare poate fi nul, potrivit casei de avocatură MTR Legal Rechtsanwälte, care oferă printre altele consultanță în dreptul imobiliar.
Indicare incorectă a prețului de cumpărare în contractul notarial de vânzare-cumpărare
Cu toate acestea, contractul de vânzare-cumpărare poate rămâne valabil chiar și în prezența unui acord pentru bani negri, așa cum arată hotărârea Curții Supreme Federale din 15 martie 2024. În cazul de bază, părțile au convenit asupra unui preț de 150.000 de euro pentru proprietate. În contractul notarial de vânzare-cumpărare, au menționat doar 120.000 de euro ca preț de cumpărare. Cele 30.000 de euro nemenționate au fost deja plătite în numerar de către cumpărător vânzătorului înainte de data autentificării.
Vânzătorul a recunoscut ulterior, printr-o declarație de auto-denunț, reducerea impozitului pe transferul de proprietate. În urma acestui fapt, între vânzător și cumpărător a apărut problema validității contractului de vânzare-cumpărare și a anulării acestuia.
BGH: Contractul de vânzare-cumpărare este valabil
Cazul a ajuns în cele din urmă în fața BGH. Judecătorii de la Karlsruhe au constatat inițial că contractul notarial de vânzare-cumpărare reprezenta o tranzacție fictivă din cauza menționării intenționate a unui preț de cumpărare fals, ceea ce îl face nul conform § 117 alin. 1 BGB. Cu toate acestea, afacerea juridică ascunsă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare încheiat verbal pentru un preț de cumpărare mai mare, este valabilă. Lipsa de formă a fost corectată odată cu încheierea tranzacției și cu înscrierea cumpărătorului în registrul funciar. Prin urmare, cumpărătorul a devenit proprietarul imobilelor. Ar fi altfel doar dacă contractul de vânzare-cumpărare ar fi nul.
Dar nu este cazul, spune BGH. Acordul pentru bani negri nu duce la nulitatea întregului contract de vânzare-cumpărare din cauza încălcării unei interdicții legale. Dacă prețul de cumpărare este indicat mai jos decât cel convenit verbal la autentificarea unui contract de vânzare și cumpărare a unei proprietăți pentru a eluda taxele, există într-adevăr un așa-numit acord pentru bani negri. Totuși, nu face contractul de vânzare-cumpărare nul. Contractul este nul doar dacă intenția de a eluda taxele este scopul unic sau principal al contractului. Dar acest lucru nu este de obicei cazul dacă achiziția sau vânzarea proprietății este realmente dorită. Un contract care implică evaziune fiscală este nul numai dacă evaziunea fiscală constituie scopul principal al contractului, au continuat judecătorii de la Karlsruhe să explice.
Distincția față de acordurile pentru bani negri în contractele de lucrări
În acest context, au delimitat jurisprudența lor privind contractele de vânzare și cumpărare de imobile de jurisprudența privind acordurile pentru bani negri în contractele de lucrări. Acordurile în contractele de lucrări, care determină o parte contractuală să nu-și îndeplinească obligațiile fiscale, pot duce nemijlocit la nulitatea întregului contract conform legii referitoare la combaterea muncii la negru. Totuși, aceste reglementări nu sunt aplicabile acordurilor pentru bani negri în contextul contractelor de vânzare-cumpărare a imobilelor, potrivit BGH.
Aici, acordul de a menționa un preț de cumpărare incorect este ceva anormal din punct de vedere juridic. Totuși, are efect asupra întregului contract doar dacă evaziunea fiscală interzisă constituie scopul principal al contractului, a stabilit BGH. În consecință, în cazul de față, contractul de vânzare-cumpărare nu este nul din cauza acordului pentru bani negri. Tranzacția imobiliară a fost realmente dorită. Dorința fermă de schimb este demonstrată de încheierea și executarea contractului de vânzare-cumpărare, a subliniat BGH. Chiar dacă acordul pentru bani negri, considerat separat, este nul, acest lucru nu duce la invaliditatea întregului contract.
MTR Legal Rechtsanwälte vă asistă la tranzacțiile imobiliare și oferă consultanță privind alte teme de drept imobiliar.
Luați legătura cu noi!
