Obrigação de informação do vendedor sobre tubulações de chumbo na venda de imóveis: consequências e fundamentos
Na aquisição de imóveis, as condições das instalações de abastecimento são de importância central – especialmente no que diz respeito à qualidade da instalação de água potável. Segundo recente decisão do Tribunal Regional de Lübeck (Proc. 2 O 231/23; sentença de 12.08.2025), o vendedor de um imóvel residencial tem o dever de informar ao comprador sobre o uso de tubulações de chumbo na rede de água potável. O tribunal fundamentou-se na obrigação contratual de esclarecimento, assim como nos riscos à saúde existentes, associados às tubulações de chumbo.
Relevância sanitária e jurídica das tubulações de chumbo
Riscos para a saúde causados por chumbo na água potável
O chumbo nas instalações de água potável representa um grave risco à saúde. Mesmo pequenas quantidades podem levar a sérios comprometimentos de saúde, especialmente em crianças, gestantes e idosos. A atual Portaria de Água Potável (TrinkwV) prevê, por isso, limites rigorosos para o chumbo e proíbe o uso de tubulações de chumbo em novas construções.
Requisitos legais e deveres de segurança no tráfego
O uso de tubulações de chumbo não é apenas problemático para a saúde, mas também acarreta consequências jurídicas. O proprietário do imóvel é obrigado pela TrinkwV a garantir que a água fornecida atenda aos limites legais. Caso os limites sejam ultrapassados, há o dever de tomar providências; se necessário, a tubulação deve ser renovada. O dever de segurança também inclui informar potenciais compradores sobre riscos e defeitos existentes.
Obrigação de informação reforçada para vendedores de imóveis
Vícios ocultos e omissão dolosa
Tubulações de chumbo no sistema de água potável constituem um defeito oculto que não pode ser identificado por leigos sem conhecimentos técnicos especiais. Vendedores que tenham conhecimento da existência dessas tubulações devem informar espontaneamente os interessados na compra. Caso omitam essa informação, pode-se – como confirmou o Tribunal de Lübeck – presumir a omissão dolosa de um vício. Isso pode acarretar a ineficácia de cláusulas contratuais de exclusão de responsabilidade.
Rescisão do contrato e reivindicações de indenização por danos
Compradores que tiveram circunstâncias essenciais, como a existência de tubulações de chumbo, ocultadas, podem, com base no direito legal de garantia (arts. 492 e seguintes do BGB), requerer tanto a rescisão do contrato de compra quanto indenização pelos danos sofridos. Tal defeito é especialmente relevante quando prejudica de modo significativo o uso do objeto da compra e impõe ao adquirente custos adicionais para a sua eliminação.
Impactos práticos para a elaboração contratual e due diligence
Importância para as partes contratuais
Para o vendedor, decorre a necessidade de revelar todos os fatos de que tiver conhecimento e que possam afetar de forma duradoura o valor ou a utilidade do imóvel. Para o comprador, aumenta a importância de uma minuciosa verificação técnica no contexto da due diligence, principalmente em relação à instalação hidráulica do imóvel.
Particularidades do direito imobiliário
No direito comercial, societário ou em operações de maior porte, como a aquisição de portfólios ou participações, essa obrigação de informação desempenha papel central na avaliação jurídica e econômica das transações. No contexto internacional, devem ainda ser considerados padrões distintos e regulamentações específicas de cada país.
Reflexões e orientações adicionais
A decisão do Tribunal Regional de Lübeck se insere em uma série de julgados que delineiam com maior precisão os deveres de esclarecimento e informação das partes num contrato de compra de imóvel. Ela demonstra que a divulgação adequada de circunstâncias relevantes é parte integrante de toda aquisição imobiliária, minimizando riscos jurídicos e econômicos.
Para esclarecimentos adicionais sobre deveres e riscos em torno da elaboração juridicamente segura de contratos de compra de imóveis, medidas relativas a vícios do objeto ou sobre como lidar com riscos técnicos em operações imobiliárias, responsáveis de empresas, investidores institucionais, bem como pessoas físicas com elevado patrimônio, podem encaminhar suas questões para os advogados da MTR Legal.
