Direito a uma vaga isenta de defeitos ao adquirir uma vaga de garagem subterrânea: Desenvolvimentos recentes na jurisprudência
O Tribunal de Justiça de Berlim, em decisão de 30 de maio de 2024 (proc.: 21 U 138/24, ainda não transitada em julgado), pronunciou-se sobre os requisitos relativos às características das vagas de garagem subterrânea. A questão central é saber se, e sob quais condições, uma vaga pode ser considerada defeituosa nos termos do direito de compra e venda, quando só pode ser acessada ou desocupada em marcha à ré. Esta decisão oferece novas diretrizes para a avaliação jurídica da chamada “usabilidade” das vagas e tem importância além do caso específico para vendedores e compradores de imóveis, incorporadoras e investidores.
Isenção de defeitos e características contratuais devidas
Nos termos do § 434 do Código Civil Alemão, o vendedor de uma vaga de estacionamento deve ao comprador uma condição que corresponda tanto ao que foi acordado em contrato quanto à usabilidade normal conforme o objeto do contrato. A aptidão ao uso da vaga está prejudicada, segundo a jurisprudência superior, quando o comprador não pode utilizar a vaga conforme as práticas habituais e as expectativas legítimas dos compradores.
Marcha à ré – simples circunstância ou obstáculo significativo?
No caso concreto, foi determinante se uma vaga em garagem subterrânea, que só pode ser acessada ou desocupada de marcha à ré, constitui ou não um defeito material devido a essa circunstância. O tribunal diferenciou entre situações em que a manobra em marcha à ré acarreta simples incômodos e aquelas em que há dificuldades objetivas que excedem o normal. O simples fato de ter que acessar uma vaga em marcha à ré, segundo o tribunal, não constitui por si só um defeito. Somente quando o acesso está tão prejudicado que a usabilidade fica de fato inviabilizada ou limitada de forma inaceitável – por exemplo, por estreiteza estrutural do local, dimensões incomuns do veículo ou manobras exigidas excessivas – é que, em casos individuais, um defeito pode ser reconhecido.
Critério: Condutor médio e dimensões usuais do veículo
O tribunal também deixou claro que, ao avaliar a aptidão, não devem ser consideradas as habilidades ou preferências subjetivas de compradores individuais. O critério a ser utilizado é o usuário médio de uma garagem subterrânea e um veículo de dimensões médias e usuais. Particularidades individuais, como insegurança ao dirigir de ré ou uso de veículos de tamanho acima da média, só são relevantes se, segundo critérios objetivos, afetarem o objetivo de proteção das normas.
Normas construtivas e casos especiais
A decisão também destaca que o simples cumprimento de normas técnicas ou DIN (por exemplo, regulamentos de vagas) não comprova necessariamente a isenção de defeitos. Estas são apenas um indicativo relevante, mas não determinante na definição da condição do bem. Da mesma forma, a indicação em plantas ou projetos não fundamenta automaticamente um acordo concreto sobre a qualidade – o que prevalece é a análise global do conteúdo do contrato e das efetivas possibilidades de uso.
Importância para a execução contratual e prevenção de responsabilidade
Para compradores e vendedores, a decisão do tribunal indica que a redação do contrato sobre vagas de estacionamento deve estar alinhada precisamente com as condições reais e critérios de uso. Atenção especial deve ser dada à descrição do imóvel, às possibilidades de entrada e saída, bem como a eventuais particularidades de uso. As decisões em casos individuais dependem sobretudo da configuração concreta, da possibilidade de utilização pelo usuário médio e do grau de desvio do comum ou razoável.
Para incorporadoras, desenvolvedores de projetos e investidores, o atual estado jurídico é motivo para revisar de forma cuidadosa o planejamento, a descrição das vagas e a redação contratual, a fim de evitar disputas em razão de alegados defeitos. Já os compradores devem conferir in loco a efetiva usabilidade, pois a proteção legal depende da utilidade objetiva em cada caso concreto.
A decisão ressalta princípios importantes sobre a responsabilidade por defeitos na aquisição de imóveis e reforça como a configuração concreta e a usabilidade real das vagas são determinantes. Para dúvidas jurídicas adicionais ou incertezas sobre contratos específicos, os advogados de MTR Legal Rechtsanwälte estão à disposição para uma análise e avaliação individual.
