Tribunal Federal Financeiro esclarece obrigatoriedade fiscal na venda de terrenos de jardim
A qualificação fiscal de operações de alienação de terrenos privados é foco recorrente de desenvolvimentos jurídicos recentes. Recentemente, o Bundesfinanzhof (BFH), em uma decisão de referência (Proc. n.º IX R 14/21), definiu com mais precisão o tratamento fiscal da venda dos chamados “terrenos de jardim”. O ponto de partida foi a questão de saber se a venda de uma parte do terreno utilizada exclusivamente como jardim estaria isenta de impostos de acordo com o § 23, par. 1, frase 1, n.º 1, frase 3 da Lei do Imposto de Renda (EStG).
Contexto: Negócios de alienação privada segundo o § 23 EStG
No direito fiscal alemão, a venda de imóveis por pessoas físicas é geralmente sujeita à tributação se o período entre aquisição e venda for inferior a dez anos (§ 23, par. 1, frase 1, n.º 1 EStG). No entanto, há uma exceção caso o imóvel tenha sido utilizado exclusivamente para fins de habitação própria entre aquisição e venda ou no ano da alienação e nos dois anos anteriores (§ 23, par. 1, frase 1, n.º 1, frase 3 EStG).
Esta disposição visa evitar que ativos privados sejam vendidos lucrativamente em curto prazo e os ganhos realizados fiquem isentos de impostos. Ao mesmo tempo, o legislador busca, com a isenção fiscal para imóveis de uso próprio, estimular a aquisição da casa própria.
Decisão do BFH: Não há isenção fiscal para terrenos exclusivamente de jardim
Situação fática
No caso julgado pelo BFH, o contribuinte vendeu separadamente uma parte de um terreno privado usada como jardim e que até então não constituía uma parte edificada para fins habitacionais. Embora o trecho vendido fosse contíguo ao terreno residencial, foi destacado do imóvel maior por meio de levantamento para divisão e vendido como uma parcela autônoma.
Análise jurídica do Bundesfinanzhof
O Bundesfinanzhof esclareceu que a isenção fiscal segundo o § 23, par. 1, frase 1, n.º 1, frase 3 EStG se aplica exclusivamente aos imóveis utilizados para habitação própria. Para terrenos exclusivamente de jardim ou partes de terreno que não sejam parte integrante efetiva da residência ou não possam ser diretamente associados a ela, a isenção fiscal não se aplica.
É determinante que, como imóvel utilizado para fins habitacionais próprios, somente seja entendido o espaço que serve diretamente à moradia. Áreas utilizadas exclusivamente como jardim e que não integram a zona de habitação propriamente dita – mesmo estando junto ao imóvel residencial – não preenchem estes requisitos.
Em resumo, o lucro proveniente da venda de tal terreno de jardim dentro do prazo de dez anos, conforme § 23 EStG, está sujeito à tributação.
Consequências para proprietários e investidores
Diferenciação conforme o uso do terreno
Com esta decisão, o BFH traz clareza quanto à distinção entre partes do terreno de uso próprio e outras áreas. O fator decisivo permanece a utilização: Se a parte do terreno vendida não é utilizada diretamente para fins habitacionais, não há isenção fiscal.
Significado para a prática
Para pessoas físicas de elevado patrimônio, empresas e investidores que desejam estruturar e utilizar terrenos de forma flexível ou adaptá-los, a decisão define uma diretriz importante. Especialmente em vendas parciais de terrenos verdes ou de jardim, recomenda-se examinar cuidadosamente se determinada porção realmente foi utilizada como residência para fins fiscais.
Questões de planejamento em desmembramentos de terrenos
Proprietários que pretendem alienar áreas do seu terreno enfrentam o desafio de avaliar cada parcela em relação ao seu histórico de uso e seu tratamento tributário. A decisão do BFH deixa claro que a mera proximidade geográfica ao imóvel residencial não basta para justificar isenção fiscal. Assim, operações de venda de terrenos devem ser precedidas de considerações jurídicas e tributárias fundamentadas.
Enquadramento fiscal no contexto internacional
Também no contexto internacional, as consequências fiscais da alienação de imóveis privados devem ser consideradas. Embora a legislação fiscal alemã regulamente de forma detalhada os requisitos para negócios de alienação privada, tratados bilaterais ou regras divergentes no exterior podem influenciar a avaliação fiscal dessas operações.
Processos em curso e futuros
A decisão do Bundesfinanzhof é definitiva. Em casos semelhantes, o cenário pode, no entanto, diferir, especialmente quando há controvérsias quanto à natureza, extensão e intensidade do uso real do terreno. Cada decisão fiscal deve ser analisada cuidadosamente considerando todos os fatos relevantes e o enquadramento jurídico aplicável. Em procedimentos futuros, a jurisprudência continuará a delimitar e diferenciar o âmbito da isenção fiscal.
Fonte
Os fundamentos da decisão foram publicados e podem ser consultados, por exemplo, na referência BFH, Decisão de 26.09.2023 – IX R 14/21 (veja também: https://www.juraforum.de/news/bundesfinanzhof-keine-steuerbefreiung-beim-verkauf-von-gartengrundstuecken_259561).
Conclusão
A jurisprudência atual confirma: o fator decisivo para a isenção fiscal na venda de terrenos continua sendo o uso efetivo para fins de habitação própria. Proprietários e adquirentes devem estar cientes de que as consequências fiscais nas vendas de terrenos de jardim ou áreas acessórias estão sujeitas aos requisitos legais do § 23 EStG.
Em caso de dúvidas legais relacionadas à venda de imóveis, tributação de negócios de alienação privada ou interpretação de normas fiscais, recomenda-se procurar assessoria jurídica especializada. O Rechtsanwalt da MTR Legal está à disposição para fornecer informações completas sobre as evoluções atuais e seus impactos em situações individuais.
