O inquilino pode rescindir um contrato de locação comercial por motivo importante sem aviso prévio. Uma declaração incorreta de custos operacionais pode ser, de acordo com o BGH, um motivo importante (Ref.: XII ZR 11/20).
Tanto o inquilino quanto o locador podem rescindir extraordinariamente um contrato de locação comercial sem aviso prévio por motivo importante, se a continuação do contrato se tornar objetivamente insuportável para uma das partes, explica a firma de advocacia MTR Rechtsanwälte.
No processo perante o BGH, o inquilino alugou um espaço comercial em um centro de compras. Como a transmissão do alarme de incêndio não funcionou corretamente, o locador teve que contratar vigilância adicional contra incêndios. Ele repassou esses custos para os custos operacionais, assim como os custos de mobília de uma praça de alimentação. O inquilino se opôs a isso e declarou a rescisão devido à declaração incorreta dos custos operacionais.
No entanto, o Tribunal de Berlim considerou a rescisão inválida. O locador de fato transferiu injustamente os custos de mobília da praça de alimentação e da vigilância para o inquilino. Embora este erro fosse claro e o inquilino fosse excessivamente onerado em uma soma de sete dígitos, isso não é suficiente como motivo para uma rescisão sem aviso prévio, segundo o Tribunal de Berlim. O inquilino não apontou que o locador agiu com intenção ou propósito de enganar.
O BGH, no entanto, em sua decisão de 6 de outubro de 2021, discordou e anulou a decisão do Tribunal de Berlim. Existe um motivo importante para uma rescisão extraordinária sem aviso prévio, se a continuação do contrato, considerando todas as circunstâncias do caso específico, especialmente a responsabilidade das partes e ponderando os interesses de ambas, não puder mais ser exigida, mesmo até o término do prazo de rescisão ou outra finalização do contrato. Delitos patrimoniais em prejuízo do inquilino são um motivo de rescisão importante, segundo o BGH.
Atos desonestos do locador, como declarações intencionalmente falsas dos custos operacionais, podem justificar uma rescisão sem aviso prévio por parte do inquilino, deixaram claro os juízes de Karlsruhe. Isso aplica-se especialmente se o locador, após a devida notificação do inquilino, continuar a insistir de maneira injustificada na declaração falsificada, de acordo com o BGH.
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