Não há direitos de passagem civis em caso de servidão pública de passagem – Jurisprudência do Tribunal Federal de Justiça e seus impactos
Com decisão de 28 de março de 2024 (proc. nº: V ZR 51/24), o Tribunal Federal de Justiça, em um julgamento fundamental, precisou os limites da servidão pública de passagem no direito imobiliário alemão. O foco estava na questão frequentemente discutida até então, de saber se e em que medida a servidão pública denominada servidão de passagem pode conferir direitos de passagem civis a vizinhos privados de imóveis. Nessa situação, as exigências do direito urbanístico se cruzam com as normas do direito privado de vizinhança — uma área de tensão que é de considerável importância prática para proprietários de imóveis, incorporadores de projetos e investidores.
Contexto da servidão pública de passagem
Servidões públicas e suas funções
Uma servidão pública é uma obrigação de direito público, pela qual o proprietário de um imóvel se compromete perante a autoridade de fiscalização urbanística a realizar, tolerar ou abster-se de certa ação, para atender às exigências legais urbanísticas. A servidão pública de passagem é uma forma especial que garante o acesso a um imóvel edificável por meio de um terreno vizinho, caso não exista ligação direta ou suficiente à malha viária pública. Portanto, a servidão pública de passagem atende aos requisitos legais de acesso (§ 4 BauO NRW e normas comparáveis de outros estados federados).
Não há direito de passagem civil imediato
Apesar do efeito de direito público da servidão, especialmente da servidão pública de passagem, é importante observar que isso, em regra, não cria um direito de uso privado em benefício de terceiros (como o proprietário do imóvel favorecido). A autorização de passagem assegura apenas a admissibilidade do projeto de construção perante o direito urbanístico, mas não implica automaticamente em um direito de passagem nos termos do Código Civil (§§ 1018 e seguintes do BGB).
A decisão do Tribunal Federal de Justiça
Situação do caso concreto e fundamentos da decisão
No caso decidido pelo Tribunal Federal de Justiça, o adquirente de um imóvel exigiu, com base em uma servidão pública de passagem registrada para o imóvel vizinho, a concessão de um direito de passagem também na esfera civil. O tribunal, após análise detalhada, deixou claro que da servidão pública de passagem não decorre um direito de passagem autônomo de direito privado. Para conferir ao terceiro proprietário um direito garantido de passagem, é necessária, na verdade, a instituição de uma servidão predial ou a celebração de um acordo contratual privado.
Impactos para proprietários de imóveis e beneficiários da servidão pública
A decisão enfatiza o princípio da separação entre direito público urbanístico e direito privado. Enquanto o direito urbanístico, por meio da servidão pública de passagem, verifica os requisitos para concessão de autorizações de construção, a relação entre vizinhos privados e seus direitos sobre o imóvel pertencem exclusivamente à esfera do direito civil. Somente direitos reais expressamente concedidos, especialmente servidões (§ 1018 do BGB), produzem efeitos devidamente protegidos perante terceiros.
Consequências práticas e fatores de risco nas transações imobiliárias
A decisão evidencia os riscos decorrentes da equiparação indevida entre prerrogativas urbanísticas e civis. Especialmente em operações de transferência de imóveis, obras de infraestrutura ou desenvolvimento de projetos, é necessário esclarecimento: sem a devida garantia registral, a possibilidade efetiva de uso recíproco do terreno permanece juridicamente questionável. Embora servidões públicas possam garantir condições essenciais para projetos de construção, elas não conferem ao construtor ou adquirente direito transmissível ou exequível contra o proprietário do imóvel onerado.
Importância para planejamento e investimento
Coordenação de direitos públicos e privados
Para empresas, investidores e promotores de projetos, é essencial a coordenação cuidadosa entre aspectos urbanísticos e civis ao longo do planejamento. As diferentes extensões da servidão pública e do direito de passagem civil exigem acordos direcionados — como instituição de servidões, celebração de contratos obrigacionais ou regulamentações sobre o uso de áreas comuns. Caso contrário, direitos de uso insuficientemente garantidos podem ocasionar atrasos significativos e prejuízos econômicos.
Requisitos para elaboração contratual e due diligence
Segundo a decisão do Tribunal Federal de Justiça, potenciais usuários e adquirentes de projetos imobiliários devem sempre examinar separadamente as servidões públicas existentes e os registros de direito privado e, se necessário, buscar acordos complementares. Especialmente em operações de aquisição, financiamentos e desenvolvimento de projetos, é imprescindível realizar análises jurídicas e técnicas precoces dos direitos sobre o imóvel, para assegurar a segurança jurídica e econômica.
Resumo e perspectivas
Com sua decisão recente, o Tribunal Federal de Justiça traçou uma linha clara para a distinção entre direitos públicos e privados no tocante à servidão pública de passagem. O registro de tal servidão não confere direito civil ao uso do imóvel onerado por terceiros. Para a prática do direito imobiliário, em desenvolvimentos de projetos e nas transações imobiliárias, é indispensável uma análise diferenciada e juridicamente segura dos direitos de passagem, a fim de evitar conflitos ou desvalorização futura.
Caso surjam questões jurídicas adicionais durante a análise, negociação ou garantia de direitos sobre imóveis em relação a servidões públicas de passagem, uma assessoria especializada pode ajudar a identificar riscos jurídicos e econômicos de forma fundamentada e antecipada. O advogado da MTR Legal dispõe de ampla experiência em todas as áreas do direito imobiliário e está disponível para fornecer mais informações.
Fonte: Bundesgerichtshof, decisão de 28.03.2024, proc. nº: V ZR 51/24
