Ao comprar um imóvel, o vendedor deve informar sobre defeitos ocultos, se os conhecer. No entanto, segundo decisão do Tribunal Regional de Frankenthal, o ônus da prova recai sobre o comprador.
Para evitar problemas, a responsabilidade por defeitos materiais é regularmente excluída nos contratos de compra de imóveis. A exclusão da garantia aplica-se, no entanto, apenas a defeitos que eram reconhecíveis para o comprador. No entanto, o vendedor é obrigado a informar também sobre defeitos ocultos. Se tais defeitos forem ocultados fraudulentamente pelo vendedor, a exclusão da garantia não se aplica e o vendedor é responsável, explica a sociedade de advogados MTR Rechtsanwälte.
No entanto, a condição para a responsabilidade do vendedor em caso de defeitos ocultos é que ele também os conhecesse. O ônus da prova desse conhecimento recai sobre o comprador, como decidiu o LG Frankenthal na sentença de 24 de novembro de 2021 (Az.: 6 O 129/21).
No caso subjacente, um casal comprou uma casa de residência. O vendedor havia morado na casa por muitos anos antes. Cinco anos após a entrada do casal na casa, alegou-se que o isolamento do telhado era deficiente. As placas de isolamento instaladas eram inadequadas e faltava uma chamada barreira de vapor. O casal, portanto, exigiu que o vendedor pagasse um adiantamento para um isolamento adequado.
No entanto, o LG Frankenthal rejeitou a ação. Como justificação, afirmou que foi acordada de forma eficaz uma exclusão de garantia no contrato de compra. Assim, a condição para a responsabilidade do vendedor era que ele tivesse agido de forma fraudulenta. No entanto, não foi provado que o vendedor conhecia o defeito do isolamento do telhado e que o ocultou fraudulentamente, afirmou ainda o LG Frankenthal. Pois o telhado não estava nem com vazamento nem úmido e também os requisitos para o certificado de eficiência energética foram cumpridos. Além disso, o vendedor morou com a família na casa por dez anos sem restrições e também utilizou o sótão. Portanto, não se pode presumir que ele conhecia o defeito. O vendedor não deve ser responsabilizado por defeitos que apenas deveriam ter sido evidentes, segundo o tribunal.
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