Renovação do telhado: escopo, significado jurídico e desenvolvimentos atuais
A questão do que se entende por “renovação do telhado” no sentido jurídico ocupa regularmente os tribunais e as associações de coproprietários. A decisão do Bundesgerichtshof (BGH) de 22 de março de 2024 (Az. V ZR 229/23) oferece uma orientação significativa sobre o tema. O foco não está apenas em quais trabalhos se enquadram no conceito de renovação do telhado, mas também até onde vão as obrigações de manutenção dentro de uma comunidade. Isso levanta questões significativas principalmente para as administrações e para os membros das associações de coproprietários – especialmente no que se refere à distribuição de custos, competências da comunidade e potenciais cenários de responsabilidade.
Objeto da decisão
A decisão do BGH teve como objeto um caso em que os coproprietários de um imóvel discordavam sobre se uma medida aprovada no telhado envolvia apenas a camada superior ou também partes estruturais subjacentes, como a estrutura do telhado ou o isolamento. O ponto de partida foi a interpretação de uma resolução já adotada sobre a “renovação do telhado”, cuja abrangência e efeito vinculante não estavam suficientemente esclarecidos.
O BGH deixou claro que o conceito de “renovação do telhado” pode ser entendido de forma ampla. Nem toda renovação de telhado se limita simplesmente à substituição da camada mais externa, podendo também incluir intervenções mais profundas, caso estas sejam necessárias para a manutenção duradoura ou modernização do telhado.
Definição conceitual e jurídica da renovação do telhado
Significado multifacetado
O conceito de renovação do telhado não é definido por lei no direito da propriedade horizontal. Na prática, costuma envolver mais do que apenas a nova cobertura. Dependendo do estado e das necessidades construtivas, pode incluir – além da simples cobertura – a substituição de subestruturas, materiais isolantes ou elementos de suporte.
O objetivo da medida é sempre decisivo: a restauração ou melhoria substancial da funcionalidade e da capacidade de proteção do telhado. Em certos casos, uma simples reparação pontual pode não ser suficiente, sendo necessária uma reestruturação completa de todas as áreas relevantes para se considerar uma renovação do telhado.
Critério da necessidade
É relevante analisar até que ponto outros componentes precisam ser considerados no contexto da renovação do telhado. O critério para isso é a necessidade: se, por exemplo, forem constatados danos na estrutura do telhado ou no isolamento que só possam ser tecnicamente reparados com uma intervenção mais abrangente, a renovação do telhado deve ser efetuada nesse sentido de forma completa.
Além disso, devem ser observados os padrões técnicos e os requisitos do Regulamento de Economia de Energia ou da Lei de Energia de Edifícios, sempre que intervenções forem realizadas. Existe o risco de que uma renovação realizada apenas superficialmente leve a danos subsequentes e a disputas sobre responsabilidades e distribuição de custos.
Associações de coproprietários e competência para deliberações
Significado para a administração e proprietários
É fundamental para as associações de coproprietários que tanto a iniciativa quanto a implementação de medidas como a renovação do telhado exijam deliberações claras. Determinações concretas são indispensáveis: decisões pouco claras ou ambíguas acarretam o risco de disputas posteriores quanto ao escopo dos trabalhos e à subsequente divisão de custos.
A decisão do BGH ressalta a obrigação da administração de criar uma proposta de decisão adequada e transparente para os proprietários. Já antes da deliberação, o escopo – por exemplo, se áreas adicionais como isolamento ou estrutura do telhado estão incluídas – deve ser claramente definido.
Competência e consequências de custos
Se o patrimônio comum apresentar danos, normalmente toda a associação de coproprietários é responsável pela sua reparação. A distribuição dos custos segue as disposições legais e o regimento interno da comunidade. Restringir as medidas de manutenção a serviços parciais mais baratos, mas possivelmente não duradouros, pode expor a associação a um risco maior de intervenções repetidas no futuro.
No contexto da renovação do telhado, também podem ser afetadas medidas subsequentes – como a modernização ou o padrão de acabamento – que impactam direitos individuais ou de uso exclusivo.
Consequências práticas e riscos em caso de deliberações pouco claras
A decisão do BGH enfatiza a importância de uma formulação precisa das deliberações. Termos vagos como “renovação do telhado” sem especificação detalhada podem levar a divergências: Apenas a camada externa será renovada ou uma modernização com isolamento ou subestrutura está sendo considerada? Deliberações imprecisas não só aumentam o risco de perturbações prolongadas nas relações entre coproprietários, como também podem resultar em litígios judiciais onde a vontade original da comunidade é difícil de comprovar.
Significado para investidores, empresas e proprietários de imóveis
Especialmente no setor empresarial, em grandes portfólios imobiliários ou em propriedades de uso comercial, evitar incertezas é decisivo para a preservação do valor – e para a proteção contra litígios posteriores. Implicações fiscais e societárias, como o tratamento contabilístico da manutenção em relação aos custos de modernização, também devem ser esclarecidas previamente.
Por fim, é necessário um exame específico da questão de saber se, e em que medida, as deliberações sobre alterações estruturais foram suficientemente detalhadas. A prevenção de incertezas e riscos adicionais de responsabilidade pode ser promovida já na fase de preparação.
Conclusão e perspectivas
A decisão do BGH ressalta a necessidade de rigor técnico em todos os processos decisórios e de implementação relacionados a medidas sobre o patrimônio comum. A interpretação e o alcance do termo “renovação do telhado” dependem do caso concreto e do estado do edifício. Uma avaliação diferenciada da medida, bem como deliberações claras e precisas, são a base para a minimização de riscos para associações de coproprietários.
Para outras questões sobre o tema renovação do telhado, interpretação de deliberações no âmbito do direito da propriedade horizontal ou para evitar ambiguidades com riscos de responsabilidade, os advogados da MTR Legal Rechtsanwalt estão à disposição de leitoras e leitores interessados.
Fontes:
- Bundesgerichtshof, acórdão de 22 de março de 2024 – V ZR 229/23
- https://urteile.news/BGHV-ZR-22923Dacherneuerung-bedeutet-nicht-stets-nur-Erneuerung-der-obersten-Dachschicht~N34970
