Um inquilino comercial pôde reduzir o aluguel em 30 por cento, porque os espaços estavam infestados por pragas. Isso foi decidido pelo OLG Karlsruhe em sentença de 21 de junho de 2022 (Az.: 9 U 112/19).
O direito de locação comercial prevê que é possível o inquilino reduzir o aluguel, se o imóvel locado apresentar um defeito que impeça o uso da coisa alugada conforme acordado em contrato. No entanto, é necessário que haja um defeito significativo na locação. Contudo, os inquilinos não devem decidir levianamente qual percentual de redução do aluguel consideram apropriado. O decisivo para o percentual de redução do aluguel é quanto o defeito é significativo. Além disso, o locador deve ser informado previamente sobre o defeito da locação, explica o escritório de advocacia MTR Rechtsanwälte, que assessora inquilinos e locadores no direito de locação comercial.
No caso perante o OLG Karlsruhe, uma loja de roupas estava infestada por pragas e, em consequência, o inquilino reduziu o aluguel. No entanto, o locador não concordou, rescindiu o contrato imediatamente e acionou uma ação de despejo e entrega dos espaços comerciais. Enquanto a ação foi bem-sucedida na primeira instância, o OLG Karlsruhe decidiu a favor do inquilino no recurso.
O OLG não considerou a rescisão justificada. Devido à infestação por pragas, o inquilino tinha o direito de reduzir o aluguel em pelo menos 30 por cento. Para fundamentar, o tribunal argumentou que pragas em espaços comerciais alugados são um defeito que interfere significativamente na utilização contratual do imóvel locado. Além disso, o inquilino tinha que esperar que os clientes também percebessem as pragas e que o negócio pudesse ter uma má reputação. Havia também o risco de danos por mastigação. Portanto, a aptidão dos espaços comerciais para uso contratual foi reduzida em pelo menos 30 por cento, segundo o OLG Karlsruhe. A causa da infestação de pragas e se o locador era responsável por isso não era relevante, destacou o tribunal.
Advogados experientes em direito de locação comercial podem prestar consultoria.
