A cláusula só é eficaz em caso de prejuízo real
Em contratos de locação comercial, uma cláusula de proteção contra concorrência pode ser acordada. No entanto, uma redução de aluguel devido a uma violação da cláusula de proteção contra concorrência requer que tenha ocorrido realmente um prejuízo. Isso foi claramente afirmado pelo OLG Düsseldorf com a decisão de 12 de setembro de 2023 (Az.: I-24 U 47/22).
De acordo com o § 535 BGB, o locador é basicamente obrigado a entregar o imóvel ao locatário em uma condição adequada para o uso contratual. Desta disposição legal, a proteção contra concorrência para o locatário pode ser derivada. No entanto, em um contrato de locação comercial, uma cláusula de proteção contra concorrência também pode ser expressamente acordada. Tal disposição protege o locatário para que um concorrente direto não se estabeleça na mesma casa, conforme explica o escritório de advocacia empresarial MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, assessora em direito imobiliário. No entanto, de acordo com o julgamento do OLG Düsseldorf, tal cláusula de proteção contra concorrência só se aplica quando realmente há um prejuízo.
Proteção contra concorrência acordada no contrato de locação
No processo perante o OLG Düsseldorf, as partes assinaram um contrato de locação comercial em 2010. O locatário pretendia estabelecer um consultório de fisioterapia nos espaços locados, com uma área de cerca de 650 metros quadrados. No contrato de locação comercial, foi inserida uma cláusula segundo a qual não seriam alugados espaços para pessoas ou empresas que competissem com o consultório de fisioterapia. O locador comprometeu-se a não alugar ou permitir a ocupação de espaços no terreno para pessoas ou empresas que competissem diretamente com a área de atuação do locatário. Literalmente, consta no contrato: “Dessa forma, o funcionamento de outro consultório de fisioterapia semelhante não é permitido.”Sete anos depois, a locadora alugou consultórios no local para uma naturopata com foco em quiropraxia americana. O locatário do consultório de fisioterapia considerou isso uma violação da cláusula de proteção contra concorrência e reduziu o aluguel em 25%. A locadora, então, processou para receber o valor total do aluguel. Ela argumentou que a cláusula de proteção contra concorrência acordada abrangia apenas a proteção contra “concorrência direta”. Um consultório de naturopatia não estaria incluído.
Locadora tem direito ao pagamento integral do aluguel
O Tribunal de Primeira Instância de Kleve indeferiu a ação da locadora. No processo de apelação perante o OLG Düsseldorf, a locadora teve sucesso com seu pedido. O tribunal determinou que não houve violação da cláusula de proteção contra concorrência. O tribunal de primeira instância havia interpretado a extensão da cláusula de proteção contra concorrência de forma muito ampla, segundo o OLG. Pois a cláusula não abrangia a proteção contra um consultório de naturopatia com foco em quiropraxia americana. No entanto, mesmo que esse fosse o caso, haveria, no máximo, apenas um prejuízo insignificante que deveria ser desconsiderado e não justificaria uma redução do aluguel, explicou o tribunal.
As partes da locação têm liberdade para acordarem uma proteção contra concorrência completa, que também abranja atividades comerciais de outros setores. No entanto, esse não foi o caso aqui, explicou o OLG Düsseldorf. Pois na cláusula, estava explicitamente referida à proteção contra concorrência “direta”. Assim, a proteção contra concorrência foi descrita concretamente e a proibição de alugar instalações a terceiros se limitava a outro consultório de fisioterapia semelhante, esclareceu o tribunal. A naturopata, no entanto, não administrava um consultório de fisioterapia e não tinha formação em fisioterapia. Tratava-se de profissões consideravelmente diferentes, segundo o OLG. Se também se pretendesse incluir sobreposições menores com os serviços de fisioterapia da locatária na proteção contra concorrência, deveriam ter sido especificadas, tanto quanto possível.
Não foi possível constatar um prejuízo significativo à utilização dos espaços alugados, de modo que a locadora, portanto, tem direito ao pagamento integral do aluguel, decidiu o OLG.
Redação contratual juridicamente segura
A cláusula de proteção contra concorrência deveria ter sido muito mais detalhada, se a intenção fosse também impedir a instalação de uma naturopata ou outros consultórios.
MTR Legal Rechtsanwälte assessora na redação juridicamente segura de um contrato de locação comercial e outros temas de direito imobiliário.
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