Decisões do OLG Colônia sobre ações de responsabilidade pelo prospecto contra iniciadores de fundos imobiliários
O Tribunal Regional Superior (OLG) de Colônia analisou, em sua decisão de 4 de setembro de 2012 (processo nº 18 U 42/11, entre outros), a questão da chamada responsabilidade pelo prospecto no contexto de fundos imobiliários fechados. Concretamente, 16 investidores pretenderam obter indenização de diversas casas emissoras, alegando terem realizado investimentos equivocados devido a informações enganosas ou incompletas nos prospectos dos fundos. As ações foram rejeitadas pelo OLG. A seguir, a decisão, sua fundamentação e seu significado para os investidores de capitais são examinados mais detalhadamente e inseridos em um contexto jurídico.
Contexto: Responsabilidade pelo prospecto e fundos imobiliários
Fundamentos da responsabilidade – obrigatoriedade do prospecto e dever de esclarecimento
Na colocação de fundos imobiliários fechados, os iniciadores e sócios fundadores têm extensas obrigações quanto à elaboração do prospecto. Um prospecto de venda deve revelar todas as circunstâncias que possam ser relevantes para a decisão de investimento de um potencial investidor. Caso sejam omitidos fatos essenciais ou estes sejam apresentados de forma incorreta, o investidor pode, em princípio, ter direito à indenização com base na chamada responsabilidade pelo prospecto. O critério fundamental é saber se o prospecto apresenta um quadro correto, completo e fiel da situação econômica e jurídica do fundo.
Significado dos fundos fechados e riscos para investidores
Fundos imobiliários fechados estão frequentemente associados a vínculos de longo prazo e riscos estruturalmente aumentados – como em relação à rentabilidade do imóvel ou sua locação. Assim, a disponibilidade de informações antes da subscrição desempenha papel central na proteção do investidor à luz do direito do mercado de capitais. Os tribunais têm reiteradamente de apreciar até que ponto os prospectos precisam apresentar de forma suficientemente transparente os riscos potenciais e as incertezas econômicas.
A decisão do OLG Colônia
Pedidos dos investidores
Os investidores autores alegaram que o prospecto utilizado continha inúmeras deficiências e ocultava questões centrais, como, por exemplo, fundamentos de prognóstico ou riscos de mercado. Por isso, exigiram a devolução do valor investido e a compensação por alegadas perdas patrimoniais. A responsabilidade dos iniciadores estaria baseada, em particular, no § 13 da antiga Lei do Prospecto de Vendas (VerkProspG) e no princípio da responsabilidade pelo prospecto em sentido estrito.
Fundamentação do tribunal quanto ao conteúdo
O OLG Colônia rejeitou as ações após detalhada avaliação do prospecto e das deficiências apontadas. Entre outros pontos, o tribunal argumentou:
- Transparência e apresentação dos riscos: O prospecto teria apresentado de forma correta, compreensível e suficientemente clara os fundamentos essenciais do investimento, especialmente o funcionamento, as oportunidades e os riscos. O tribunal não constatou apresentação incorreta ou insuficiente de circunstâncias fundamentais.
- Causalidade da informação do prospecto: Além disso, não há direito à indenização quando uma eventual deficiência do prospecto não foi determinante para a decisão de investimento do autor. Os autores não demonstraram suficientemente que teriam desistido do investimento se estivessem devidamente informados.
- Responsáveis pela responsabilidade: O OLG também esclareceu que a responsabilidade pelo prospecto recai, em regra, apenas sobre os iniciadores e sócios fundadores, e não sobre quaisquer terceiros, exceto se estes forem designados como responsáveis pelo prospecto.
Relevância da decisão
A decisão especifica os requisitos para a responsabilidade pelo prospecto em fundos imobiliários fechados. Ressalta que o mero desenvolvimento negativo do investimento ou problemas econômicos posteriores não permitem, por si sós, inferir uma apresentação em desacordo com o prospecto. Além disso, a decisão evidencia as exigências para demonstrar a causalidade entre eventuais erros do prospecto e a decisão de investimento pessoal.
É importante considerar que a decisão se refere ao caso concreto analisado, não podendo ser aplicada de forma generalizada a todas as participações em fundos. No âmbito da responsabilidade pelo prospecto, a análise deve sempre considerar as particularidades de cada caso.
Consequências no direito do mercado de capitais e possibilidades de atuação
Consequências para investidores e iniciadores
A decisão do OLG Colônia tem grande relevância para ambas as partes – investidores e iniciadores de fundos imobiliários: ela marca o rigor quanto ao ônus de alegação e prova nos processos de responsabilidade pelo prospecto e ressalta a importância de uma leitura precisa e focada nos riscos dos prospectos de emissão. Para os iniciadores, confirma o valor de prospectos elaborados com cuidado e de maneira abrangente.
Evolução na jurisprudência
A decisão está em conformidade com uma linha ainda rigorosa dos tribunais superiores no que diz respeito aos requisitos de responsabilidade. Especialmente no contexto de investimentos em fundos fechados é imprescindível, do ponto de vista jurídico, uma análise diferenciada entre o conteúdo do prospecto e a situação econômica real.
Perspectivas e orientação jurídica
A responsabilidade pelo prospecto continua sendo, na jurisprudência e na prática, um campo complexo, exigindo análise detalhada de cada caso individual – seja em relação ao conteúdo dos prospectos, sua interpretação ou quanto aos possíveis responsáveis. Questões em aberto ou dúvidas jurídicas relacionadas a fundos imobiliários fechados e a pretensões de responsabilidade pelo prospecto devem ser sempre avaliadas à luz da jurisprudência atual e das circunstâncias específicas do caso.
Se surgirem dúvidas relacionadas a fundos imobiliários fechados, responsabilidade pelo prospecto ou questões gerais do mercado de capitais, interessados podem entrar em contato com os Rechtsanwalt da MTR Legal Rechtsanwälte. Atuamos em todo o território nacional e internacionalmente em todas as áreas do direito empresarial, assessorando clientes em questões complexas relativas ao direito do mercado de capitais, societário e bancário.
Quelle: OLG Köln, Urteile vom 04.09.2012; veröffentlicht auf urteile.news (https://urteile.news/OLG-Koeln18-U-421118-U-471118-U-4811-uaProspekthaftungsklage-OLG-Koeln-weist-Klagen-von-16-Immobilienfonds-Anlegern-zurueck~N14095).
