Em caso de rescisão imediata dos espaços comercialmente alugados devido a defeitos, é necessário um aviso prévio. Isso foi confirmado pelo OLG Brandenburg (Ref.: 3 U 82/19).
Contratos de locação comercial por tempo indeterminado podem ser rescindidos regularmente. Se as partes não estipularam contratualmente o prazo de rescisão, aplica-se o prazo legal de rescisão de seis meses de acordo com o § 580a BGB. Em determinadas circunstâncias, um contrato de locação comercial também pode ser rescindido extraordinariamente. Um motivo importante para a rescisão extraordinária pelo locatário pode ser, por exemplo, a recorrência de defeitos no objeto alugado. Na maioria dos casos, no entanto, é necessário um aviso prévio para que a rescisão extraordinária seja eficaz, explica a firma de advocacia MTR Rechtsanwälte.
Isso também é mostrado por uma decisão do OLG Brandenburg de 7 de julho de 2020 (Ref.: 3 U 82/19). Aqui, a locatária rescindiu extra e imediatamente seu contrato de locação comercial devido a defeitos recorrentes no objeto alugado. Nos espaços, ocorreram sete infiltrações de água ao longo de aproximadamente doze anos. Os locadores responderam a cada vez com reparos e trabalhos de limpeza no dano.
Como o defeito aparentemente não pôde ser eliminado, a locatária reagiu ao próximo vazamento de água com a rescisão imediata do contrato de locação. Ela economizou no aviso prévio.
Os locadores não reconheceram a rescisão imediata e processaram pelo pagamento do aluguel pendente. Com sucesso. Assim como o Landgericht Cottbus decidiu, também o Oberlandesgericht Brandenburg concluiu no procedimento de apelação que a rescisão imediata era inválida, pois faltava um aviso prévio.
Mesmo que os danos causados pela água tenham ocorrido com mais frequência, o aviso prévio não era dispensável. Não se poderia presumir que ele não teria tido sucesso, segundo o OLG. Pois os locadores anteriormente reagiram a cada vez que houve uma comunicação de danos com reparos. Portanto, não rejeitaram definitivamente a remoção dos defeitos, acrescentou o tribunal. Além disso, a extensão e o impacto dos eventos de danos não foram tão significativos que fosse irrazoável para a locatária esperar um pouco mais – pelo menos um curto período – após a definição do prazo.
Em caso de dúvidas sobre a lei de locação comercial, advogados experientes podem aconselhar.
