Julgamento do Bundesfinanzhof sobre a isenção fiscal devido ao uso próprio, Az.: IX R 14/22
Se entre a compra e a venda de um imóvel decorrerem menos de dez anos, o ganho de venda está sujeito à tributação. Uma exceção é o uso próprio. Nesse caso, a isenção fiscal é possível em caso de venda dentro do período de especulação de dez anos. No entanto, a venda de um terreno de jardim separado antes do fim do prazo de especulação não é isenta de impostos. Isso foi decidido pelo Bundesfinanzhof com o acórdão de 26 de setembro de 2023 (Az.: IX R 14/22).
Quando um imóvel é comprado e vendido dentro de dez anos, configura-se o chamado negócio privado de venda. O ganho de um negócio de venda deste tipo é, em princípio, tributável e está sujeito ao imposto de renda. Uma exceção à tributação só pode ocorrer se o imóvel for utilizado pelo contribuinte, segundo o escritório de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, aconselha em matéria de direito fiscal.
Nenhuma isenção fiscal para terrenos de jardim separados
No entanto, tal exceção não se aplica se um terreno de jardim for separado e vendido. Isso foi destacado pelo Bundesfinanzhof (BFH) em sua decisão de 26 de setembro de 2023.
No caso subjacente, os contribuintes compraram um terreno com um antigo edifício de fazenda em 2014. Os contribuintes viviam no edifício. A isso pertencia um terreno de cerca de 4.000 metros quadrados. Este era usado pelos contribuintes como jardim. Posteriormente, separaram uma faixa de cerca de 1.000 metros quadrados do jardim e a venderam em 2019.
Na declaração de imposto de renda, os contribuintes não declararam a venda da parte do terreno. No entanto, a autoridade fiscal competente registrou a receita de venda no aviso de imposto de renda de 2021 e a tributou de acordo com a Lei do Imposto de Renda.
BFH rejeita ação
Os contribuintes recorreram contra isso. A venda da parte do terreno não constituiria uma transação de venda privada, de qualquer forma, o ganho de venda devido ao uso para fins habitacionais próprios não seria tributável.
No entanto, a ação não teve sucesso na última instância perante o Bundesfinanzhof. Segundo o tribunal de finanças em Munique, os autores obtiveram outros rendimentos de uma venda privada do terreno que são tributáveis.
Se entre a compra e a venda do imóvel passarem menos de dez anos, outros rendimentos de uma venda privada surgem. De acordo com o § 23 da Lei do Imposto de Renda (EStG), as alterações de valor realizadas dentro do período de venda de dez anos de um determinado bem patrimonial no patrimônio privado do contribuinte devem ser submetidas ao imposto de renda. A identidade econômica parcial é suficiente, segundo o BFH.
Outros rendimentos de venda privada
A identidade econômica parcial pode ser considerada quando um bem econômico é adquirido, mas apenas parte dele é vendido novamente. A identidade econômica de um bem econômico dividido permanece parcialmente se a divisão puder ser feita sem medidas técnicas complicadas e se a mercadologia do bem econômico anterior continuar em parte. Isso, por exemplo, é o caso no parcelamento de terrenos, afirmou o BFH.
Portanto, a autoridade fiscal e o tribunal de finanças da Baixa Saxônia corretamente consideraram outros rendimentos de uma venda privada no caso presente. Pois, no terreno não construído vendido, não se trata de um bem econômico qualitativamente diferente. Mesmo que os terrenos sejam de tamanho diferente após a venda, eles não diferem em sua espécie, função e valor, segundo o BFH.
Uso para fins habitacionais apenas em terrenos construídos
O ganho de venda não pode ser isento de tributação devido ao uso próprio para fins residenciais, esclareceram ainda os juízes em Munique. Isenções de tributação só são possíveis se o imóvel tiver sido utilizado exclusivamente para fins próprios entre a compra e a venda, ou no ano da venda e nos dois anos anteriores para fins próprios. Isso pressupõe que o bem é habitado pelo contribuinte de maneira permanente. No caso de um terreno não construído, isso não acontece. Só para o terreno com o edifício residencial pode haver isenção fiscal, mas não para o terreno não construído. Isso também se aplica se um terreno anteriormente utilizado como jardim for separado e vendido, decidiu o BFH.
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