Deficiência de forma de um acordo de pagamento antecipado e nulidade do contrato de compra – BGH, V ZR 8/23
Uma deficiência de forma em um acordo de pagamento antecipado não precisa levar à nulidade total do contrato de compra de imóveis. Se o comprador puder provar um pagamento já efetuado antecipadamente sobre o preço de compra, a presunção de nulidade total é refutada. Foi o que decidiu o Bundesgerichtshof em sentença de 14 de junho de 2024 (Az.: V ZR 8/23).
Em transações imobiliárias, recomenda-se geralmente documentar cada passo com precisão. Isso vale, naturalmente, para cada pagamento e adiantamento realizado. Pois erros de forma podem levar à nulidade de todo o contrato de compra, afirma a MTR Legal Rechtsanwälte, que oferece consultoria, entre outros, em direito imobiliário.
Presunção de nulidade pode ser refutada
O BGH deixou agora claro que a presunção de nulidade de todo o contrato de compra pode ser refutada se o comprador puder provar o pagamento antecipado. É suficiente que ele possa demonstrar, sem dúvida, o pagamento antecipado do seu ponto de vista. Um recibo do vendedor sobre o pagamento não é necessariamente obrigatório para isso.
No caso subjacente, o pai da ré, que já faleceu, vendeu sua parte de copropriedade em um terreno a uma GmbH pelo preço de 40.000 euros em março de 2017. O diretor da GmbH efetuou pagamentos ao comprador em abril e maio de 2017 no total de 80.000 euros. Como finalidade, ele indicou “975/23.3.2017” ou “Pagamento restante 975/23.3.2017”. Em novembro de 2018, o pai e testador agora falecido fechou com o diretor da GmbH um contrato de compra notarial sobre a outra metade da copropriedade. O preço de compra foi novamente de 40.000 euros. A GmbH então transferiu sua parte adquirida de copropriedade para seu diretor.
Acordo de pagamento antecipado não documentado
A disputa entre as partes surgiu sobre a transferência do segundo pedaço de copropriedade para o comprador. O ponto crucial era o pagamento antecipado de 40.000 euros. O demandante alegou que houve um acordo verbal entre as partes sobre este adiantamento para a compra da segunda metade da copropriedade. No entanto, não existe uma certificação notarial desse acordo. Isso não foi suficiente para o OLG Hamm. Eles afirmaram que tratava-se de um acordo de pagamento antecipado que precisava ser documentado. Como não houve documentação, o acordo foi considerado nulo. Isso levou, de acordo com o § 139 do BGB, à nulidade de todo o contrato de compra, decidiu o OLG Hamm.
O demandante não pode provar o pagamento antecipado, pois o contrato de compra não contém evidências disso e as transferências são ações unilaterais do demandante e não recibos do vendedor, de acordo com o OLG.
BGH: O contrato de compra não precisa ser totalmente nulo
No entanto, o BGH chegou a uma opinião diferente no processo de revisão. O direito do demandante pode derivar do contrato de compra fechado em novembro de 2018 sobre o segundo pedaço de copropriedade. Com base nas descobertas anteriores do OLG, não se conclui que o contrato de compra seja totalmente nulo, disseram os juízes em Karlsruhe.
O BGH confirmou que um acordo de pagamento antecipado deve ser confirmado notarialmente. Isso decorre, em particular, do fato de que no momento do pagamento antecipado a demanda do preço de compra ainda não existe. Portanto, o pagamento antecipado, sem um acordo correspondente, não pode por si só levar ao cumprimento parcial de uma dívida de preço de compra. Assim, um acordo de pagamento antecipado precisa ser documentado e, sem documentação, é nulo. No entanto, isso não significa necessariamente que o contrato de compra também seja totalmente nulo, disse o BGH.
Comprador deve provar pagamento antecipado
Embora a nulidade deva ser presumida de acordo com o § 139 BGB. Esta presunção, no entanto, pode ser refutada na presença de circunstâncias especiais, explicou ainda o BGH. Isso pode ser considerado no caso atual. De acordo com a jurisprudência constante do BGH, a presunção é refutada se o comprador puder provar o pagamento antecipado sobre o preço de compra. O elemento decisivo é a prova do pagamento, de acordo com os juízes de Karlsruhe.
Se o comprador puder comprovar o pagamento, seria justificada a conclusão de que as partes aceitariam a parcela documentada da compra do imóvel, mesmo sem o acordo de adiantamento. Isso é especialmente verdade se o vendedor emitiu um recibo do pagamento. No entanto, isso não é um requisito. O importante é que o comprador possa comprovar sem sombra de dúvida o pagamento de seu ponto de vista, ressaltou o BGH e devolveu o caso ao OLG Hamm. Este deve agora decidir novamente se o demandante refutou a presunção de nulidade total do contrato de compra.
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