Reivindicações de direito de vizinhança em caso de licença de construção: impactos e limites
A relação entre proprietários de imóveis vizinhos é regulada no direito alemão por diversas normas, especialmente no âmbito do direito privado de vizinhança. Uma área propensa a conflitos diz respeito a medidas construtivas no imóvel vizinho, contra as quais os moradores frequentemente consideram adotar medidas legais. A decisão do Bundesgerichtshof (BGH) de 2 de fevereiro de 2024 (Az. V ZR 99/21) serve como motivo para examinar minuciosamente os efeitos de uma licença de construção existente sobre reivindicações de eliminação ou abstenção com base no direito de vizinhança.
A tensão entre o direito da ordem urbanística e o direito privado de vizinhança
Licença de construção como base de legitimação
A concessão de uma licença de construção pelas autoridades atesta, em princípio, que um projeto está em conformidade com as normas públicas relevantes. Isso inclui, entre outros, o cumprimento dos requisitos urbanísticos e das regulamentações da ordem urbanística. Caso surjam, mesmo diante de tal autorização, objeções dos vizinhos, surge regularmente a questão de saber se reivindicações de direito de vizinhança, como eliminação ou abstenção da obra, podem ser assertadas.
Conteúdo e alcance das reivindicações de direito de vizinhança
As reivindicações de direito de vizinhança conforme §§ 1004, 906 do BGB referem-se a interferências que excedam o que é socialmente aceitável ou afetem de forma intolerável o uso da própria propriedade. Nesse contexto, frequentemente surge a questão de saber se utilizações ou edificações autorizadas por órgãos públicos, mas de fato perturbadoras, podem ser alvo de tais reivindicações privadas. Aqui é necessário um exame diferenciado, pois o direito civil continua aplicável independentemente do direito público de construção, salvo quando as normas da ordem urbanística trazem regulações expressamente exaustivas.
Decisão do Bundesgerichtshof: Não há defesa privada em caso de licença válida
Com seu acórdão, o BGH esclareceu que, havendo licença de construção válida, em regra não existem reivindicações de eliminação ou abstenção derivadas do direito privado de vizinhança contra o uso construtivo. Para fundamentar essa posição, o Tribunal faz referência ao princípio do efeito vinculante dos atos administrativos. A licença de construção gera efeito legitimador a favor do responsável pela obra, de modo que particulares não devem exercer um controle generalizado sobre medidas autorizadas pelo poder público.
Efeito vinculante e suas consequências
O efeito vinculante da licença de construção significa que um projeto é considerado legítimo diante de todos os demais participantes do procedimento – especialmente vizinhos – enquanto a licença não for revogada, cassada ou anulada de outra forma. Mesmo que a obra viole objetivamente determinadas normas, tal fato, na relação entre vizinhos, geralmente não fundamenta direitos de vizinhança, desde que a licença seja definitiva.
Exceções e situações especiais
São reconhecidas exceções ao princípio do efeito impeditivo a favor da licença de construção, por exemplo, quando há comprovadamente erros materiais na concessão da licença ou quando ela foi obtida mediante premissas fáticas incorretas. Na prática, também existem situações especiais de direito urbanístico e civil, por exemplo, quando o vizinho não foi envolvido no procedimento de licenciamento e um direito protetivo de terceiros foi violado. O controle judicial, nesse caso, em regra, limita-se à administração pública e é fortemente restrito no direito privado.
Conflito entre direito privado e público
No contexto da vigência dual do direito privado e público, a decisão do BGH deixa claro que o efeito vinculante da licença de construção garante segurança jurídica e visa minimizar o risco de decisões contraditórias entre os tribunais civis e administrativos. O tribunal cível está, em regra, vinculado ao status factual da licença de construção e não pode atender a pedidos privados de eliminação ou abstenção enquanto o efeito legitimador público perdurar.
Consequências práticas para proprietários de imóveis e investidores
O acórdão do BGH enfatiza a importância do acompanhamento jurídico precoce em disputas de vizinhança com contexto construtivo. Especialmente para empresas, incorporadoras e investidores, a certeza de que uma licença de construção definitiva oferece elevada segurança jurídica é relevante, do mesmo modo que, para vizinhos, as possibilidades de cooperação concentram-se no procedimento administrativo. A participação em tempo hábil e, se necessário, a apresentação de recursos contra a concessão da licença constituem aspectos centrais para proteger seus próprios interesses.
Para proprietários que se sintam prejudicados por um projeto construtivo vizinho, o campo de ação passa assim a instrumentos públicos, como impugnação da licença de construção ou solicitação de tutela provisória no processo administrativo. No direito civil, prevalece, em regra, o efeito impeditivo a favor do responsável pela obra.
Conclusão
A decisão do BGH traz clareza a um campo de conflitos frequentemente carregado de emoções e juridicamente complexo entre vizinhos. O efeito vinculante da licença de construção limita significativamente a possibilidade de reivindicações privadas de defesa e fortalece a confiança na estabilidade dos atos administrativos. Todavia, é imprescindível analisar individualmente cada processo e situação, já que peculiaridades podem ocorrer em casos concretos.
Caso surjam questões específicas relacionadas a procedimentos de licenciamento ou disputas de vizinhança, recomenda-se a avaliação jurídica individualizada da situação. Os Rechtsanwalt da MTR Legal estão à disposição para analisar tais questões complexas de forma abrangente e esclarecer os parâmetros legais relevantes.
