Importância da publicação não autorizada de fotos de imóveis para a proteção do inquilino
Com a decisão de 26.05.2025 (Proc.: 4 S 159/24), o Tribunal Regional de Stuttgart se posicionou de forma decisiva quanto à questão de saber se a publicação unilateral de fotos do interior de um imóvel alugado na internet pelo locador pode fundamentar um direito à indenização por parte do inquilino. O tribunal confirmou tal direito e, assim, enfatizou novamente a importância da proteção da privacidade na relação de locação.
Proteção da privacidade em contratos de locação
Durante um contrato de locação em vigor, o inquilino detém o direito de uso do imóvel alugado. Isso implica uma proteção abrangente da privacidade e da inviolabilidade da residência. Imagens internas geralmente refletem condições de vida privadas e contêm informações sobre os hábitos dos residentes. A publicação de tais fotos na internet, por exemplo em portais imobiliários, representa uma profunda invasão do direito à personalidade e da privacidade.
O Tribunal Regional de Stuttgart ressaltou em sua decisão que o locador deve obter necessariamente o consentimento do inquilino para a publicação de tais fotos. Uma publicação unilateral constitui uma grave violação do direito de personalidade, que pode persistir mesmo após o término da relação de locação.
Direito à indenização e critérios de avaliação
Além do direito à cessação e remoção, o inquilino também pode ter direito à indenização por danos morais, nos termos do § 823, inciso 1, do Código Civil Alemão (BGB), em conexão com o art. 1 e art. 2 da Lei Fundamental Alemã (GG). O pressuposto é que ocorra uma interferência significativa no direito geral de personalidade. Em caso de publicação acessível ao público, a jurisprudência geralmente reconhece a gravidade dessa violação.
Para determinar o valor da indenização, conforme jurisprudência consolidada, devem ser considerados diversos fatores. Entre eles estão o alcance e a extensão da publicação, os detalhes reconhecíveis da vida pessoal, o período de exposição online, bem como a conduta e o grau de autonomia do locador. O tribunal pode fixar o valor da indenização com base em seu livre convencimento, conforme o § 287 do Código de Processo Civil Alemão (ZPO).
Aspectos essenciais para contratos de locação e prática
Limite dos direitos de exploração do locador
A decisão deixa claro que o locador não pode, nem durante e nem após o término da relação de locação, publicar ou utilizar para fins de comercialização imagens da residência alugada sem consentimento expresso. Mesmo para uma nova locação, as fotos devem ser removidas ou anonimizadas caso não haja aprovação. Este conceito de proteção cuidadosamente equilibrado visa proteger os interesses e a personalidade dos inquilinos.
Importância para o setor imobiliário
A decisão ganha relevância para o setor imobiliário, pois fotos internas são atualmente usadas de forma rotineira em anúncios. Empresas e locadores particulares se deparam com requisitos mais rigorosos quanto à proteção de dados e ao direito de personalidade. Se o locador desrespeitar estes direitos, corre o risco não só de indenizações, mas também de ordens judiciais de cessação.
Exercício de direitos e questões de prova
Inquilinos cujos direitos foram violados por publicações não autorizadas dispõem, segundo a decisão do tribunal, de diversas pretensões civis. Para obter êxito, é necessário comprovar a publicação, o alcance e a identificabilidade. A decisão sugere que o inquilino tem o ônus de demonstrar e comprovar a existência e a extensão da violação. No entanto, o tribunal pode estimar com razoabilidade o valor da indenização, levando em consideração as circunstâncias e as provas apresentadas.
Questões jurídicas pendentes e responsabilidade do locador
Ainda que a decisão do Tribunal Regional de Stuttgart traga considerável clareza quanto à base e às consequências do direito, permanecem, em casos individuais, incertezas quanto à avaliação da gravidade, ao alcance da publicação e à razoabilidade de exclusões e anonimizações. Além disso, em situações envolvendo a GDPR, pode ser necessária uma análise adicional das autoridades quanto ao processamento de dados pessoais.
Como a decisão ainda não transitou em julgado (em junho de 2024), presume-se a inocência das partes no âmbito de eventuais novos processos. A cobertura se baseia em decisões judiciais publicamente acessíveis, neste caso específico na avaliação e apresentação do portal urteile.news.
Referência de fonte
As considerações acima baseiam-se na decisão do Tribunal Regional de Stuttgart de 26.05.2025 (Proc.: 4 S 159/24), disponível em <a href="https://urteile.news/LG-Stuttgart4-S-15924Ungenehmigte-Veroeffentlichung-von-Wohnungsbildern-begruendet-Schadensersatzanspruch-fuer-Wohnungsmieter~N35080″>urteile.news.
Apoio complementar
Em caso de dúvidas jurídicas sobre as questões abordadas envolvendo contratos de locação e direito de personalidade, os advogados da MTR Legal estão à sua disposição para prestar orientações.
