Implicações relevantes para a proteção de dados na divulgação de fotos de imóveis residenciais em exposições imobiliárias
Os litígios judiciais sobre a proteção de dados na comercialização de imóveis residenciais ganharam importância nos últimos anos. Especialmente a decisão do Tribunal Regional de Frankenthal (Proc. nº 3 O 30/23, publicada em 02.08.2024) destaca a necessidade de cuidadoso manuseio das representações visuais dos interiores de imóveis. A decisão estabelece novas diretrizes para todas as partes envolvidas no processo de transação – desde vendedores particulares, passando por intermediários comerciais, até plataformas de marketing.
Equilíbrio entre interesses de comercialização e direitos de proteção de dados
A publicação de imagens internas no contexto do RGPD
Fotos de áreas internas de um apartamento ou casa normalmente permitem inferências sobre as condições de vida individuais das pessoas que lá residem. Assim, ao publicar tais fotografias em exposições online ou em portais imobiliários, envolvem-se dados pessoais nos termos do Regulamento Geral de Proteção de Dados (RGPD), desde que haja identificabilidade ou relação com os moradores. Isto pode decorrer já através de objetos pessoais, mobília, obras de arte ou elementos individuais de design do espaço. O Tribunal Regional de Frankenthal deixou claro que, sem o consentimento expresso das pessoas autorizadas, não é permitida a publicação de tais imagens.
Enquadramento legal: Consentimento, ponderação de interesses e deveres de informação
Neste contexto, assume particular relevância a obtenção válida de consentimento conforme o Art. 6, n.º 1, frase 1, alínea a) do RGPD. Alternativamente, a publicação pode ser fundamentada numa ponderação de interesses (Art. 6, n.º 1, alínea f) do RGPD), desde que sejam demonstrados interesses legítimos predominantes da parte publicadora – o que, contudo, é um obstáculo elevado no caso de imagens sensíveis de residências. Os provedores também devem garantir o cumprimento pleno das obrigações de transparência e informação segundo o Art. 13 do RGPD perante as pessoas afetadas; isso inclui a exposição das finalidades do tratamento de dados, suas bases legais e o prazo de armazenamento.
Riscos de responsabilidade civil e de proteção de dados
Direitos de cessação, remoção e indenização
A publicação não autorizada de fotos de interiores pode acarretar consequências civis significativas. Em especial, direitos à cessação e à remoção podem ser exigidos pelos moradores afetados. No âmbito do RGPD, há ainda o direito à indenização por danos não patrimoniais (Art. 82 do RGPD), que excede a mera compensação material. Portanto, recomenda-se fortemente que os provedores de imóveis verifiquem previamente a legalidade dessas publicações online e, se possível, obtenham declarações de consentimento adequadas.
Impactos na relação contratual e responsabilidade do corretor
Se empresas intermediárias publicarem imagens internas sem uma base legal segura, podem surgir consequências de responsabilidade dentro da relação contratual com o cliente ou terceiros. Uma publicação em desconformidade com a normativa de proteção de dados pode configurar uma violação de dever, que pode levar a pedidos de indenização. Estes pontos devem ser considerados na elaboração de contratos e durante todo o processo de intermediação.
Sensibilização em práticas comerciais e riscos no uso de plataformas
Importância para vendedores, intermediários e plataformas de terceiros
Vendedores de imóveis frequentemente se encontram entre a busca por uma estratégia de comercialização mais atraente e os requisitos legais de proteção de dados. Também para terceiros, em especial portais imobiliários e administradores de exposições, existe o risco de corresponsabilidade em matéria de proteção de dados conforme os Art. 26 e seguintes do RGPD. A contratação ou utilização de prestadores de serviços externos não exime os envolvidos da obrigatoriedade de verificar, por si próprios, a conformidade dos conteúdos dos exposés com as normas de proteção de dados.
Relevância para transparência e construção de confiança
O cumprimento rigoroso das normas de proteção de dados é, por fim, também uma questão de reputação empresarial e de construção de confiança no mercado. Violações podem levar a danos reputacionais significativos e a medidas regulatórias, incluindo multas por parte das autoridades de supervisão. A transparência quanto ao uso de fotos e às bases legais subjacentes permanece, assim, uma exigência central na comercialização de imóveis.
Relevância prática e perspectivas
A recente decisão do Tribunal Regional de Frankenthal deixa claro: Com o crescente uso de ferramentas digitais de comercialização e o aumento da visibilidade de informações residenciais sensíveis, os requisitos para o manuseio juridicamente seguro de imagens de interiores tornam-se mais abrangentes. A proteção da privacidade permanece uma prioridade máxima, e as exigências de mercado ficam em segundo plano.
Outras decisões judiciais sobre a relação entre proteção de dados e comercialização de imóveis ainda são esperadas, pois a matéria continua deixando muitas questões em aberto e as situações práticas são variadas.
Nota de fonte: A cobertura é baseada, entre outros, na decisão do Tribunal Regional de Frankenthal, Proc. 3 O 30/23, publicada em urteile.news [acessado em 2 de agosto de 2024]. As explicações fornecem apenas uma primeira visão geral dos temas jurídicos e não pretendem ser exaustivas.
Considerando a complexidade e a dinâmica das questões de proteção de dados relacionadas à alienação de imóveis, o Rechtsanwalt da MTR Legal está disponível em todo o país e internacionalmente para acompanhar de forma competente questões jurídicas emergentes ou incertezas no âmbito de um diálogo estruturado.
