Em um contrato de locação comercial, o direito de redução do aluguel pode ser excluído, desde que permaneça o direito à restituição de aluguel pago a mais. Isso foi decidido pelo OLG Düsseldorf.
O direito de locação comercial difere em vários pontos dos contratos de locação privados para habitação. Assim, o § 536 do BGB estabelece que o inquilino pode reduzir o aluguel caso o objeto locado apresente um defeito. O OLG Düsseldorf decidiu, com decisão de 24 de maio de 2022, que este direito de redução pode ser excluído em um contrato de locação de espaços utilizados comercialmente (Ref. 24 U 368/20).
No entanto, há uma limitação para a exclusão do direito de redução do aluguel. Assim, segundo a decisão do OLG Düsseldorf, o direito de redução só pode ser excluído se o inquilino permanecer com um direito à restituição de aluguel pago a mais, explica o escritório de advocacia MTR Legal, que também assessora em direito imobiliário e direito de locação comercial.
No caso perante o OLG Düsseldorf, o inquilino de um armazém quis reduzir o aluguel. No entanto, o locador declarou que a possibilidade de redução do aluguel havia sido excluída no contrato de locação. Na primeira instância, o Tribunal Regional de Wuppertal deu razão ao inquilino e decidiu que a cláusula de exclusão do direito à redução do aluguel de acordo com o § 556b parágrafo 2 do BGB era inválida.
No entanto, no processo de apelação, o OLG Düsseldorf anulou a decisão. Afirmou que a cláusula do § 556b parágrafo 2 do BGB não se aplica a contratos de locação comerciais e, portanto, a exclusão da redução do aluguel é válida. O OLG justificou ainda que restrições ao direito de redução de aluguel em um contrato de locação de espaços utilizados comercialmente, que obrigam o inquilino a pagar temporariamente o aluguel total para garantir a receita contínua do locador, não representam uma desvantagem indevida para o inquilino. A condição, no entanto, é que o inquilino tenha um direito de restituição para o aluguel pago a mais, esclareceu o OLG Düsseldorf.
MTR Legal assessora em questões de direito imobiliário e direito de locação comercial.
