Julgamento do BFH de 26.09.2023 – Az. IX R 13/23
Se um imóvel for vendido dentro do prazo de especulação de dez anos, o ganho de capital deve ser tributado. As exceções ao imposto de especulação só podem ocorrer se o proprietário tiver residido no imóvel ou se ele tiver sido ocupado por seu filho maior de idade com direito a sustento. Isso foi esclarecido pelo Tribunal Federal de Finanças (BFH) na decisão de 26 de setembro de 2023 (Az.: IX R 13/23).
Se um imóvel for comprado e vendido novamente dentro de dez anos, trata-se de uma transação de venda privada e o ganho com a venda está sujeito ao imposto de renda. No entanto, o ganho de capital pode ser isento de impostos se o proprietário tiver utilizado o imóvel no momento da venda e nos dois anos anteriores ou se seus próprios filhos tiverem residido no imóvel gratuitamente, explica o escritório MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, aconselha na área de direito tributário. No entanto, não pode ser considerada uma utilização pessoal se o imóvel for ocupado sem aluguel pela mãe, sogra ou outros parentes. Isso também é evidenciado pela sentença do Tribunal Federal de Finanças.
Apartamento cedido gratuitamente à mãe
No caso em questão, um casal comprou um apartamento em 2009 por 177.000 euros. Eles cederam o apartamento gratuitamente à mãe da requerente. Após o falecimento da mãe, o casal vendeu o apartamento em 2017, ou seja, dentro do prazo de especulação de dez anos.
A repartição de finanças considerou a venda como uma transação de venda privada e calculou o imposto de renda em conformidade. O casal contestou essa decisão. Em sua opinião, houve uso próprio do apartamento, de modo que o ganho de capital deveria estar isento de impostos.
BFH: Nenhuma utilização para fins de moradia própria
Com o seu recurso, eles não tiveram êxito nem no tribunal financeiro nem no Tribunal Federal de Finanças. O BFH declarou que os reclamantes não utilizaram o apartamento para fins de moradia própria. Portanto, o ganho de capital também não é isento de impostos. Se o período entre a aquisição ou conclusão de um imóvel e a sua venda for inferior a dez anos, o ganho de venda só estará isento de tributação se o imóvel tiver sido utilizado exclusivamente para fins de moradia própria durante este período ou no ano da venda e nos dois anos anteriores, explicou o BFH.
Por utilização para fins de moradia própria entende-se que o contribuinte realmente habita permanentemente no imóvel e não apenas registra um domicílio no endereço ou simplesmente visita alguém ali. Além disso, a utilização pessoal ocorre se o contribuinte disponibilizar o apartamento ao seu filho com direito a sustento, segundo o BFH. Por outro lado, não há utilização para fins de moradia própria quando a cessão do apartamento é feita gratuitamente a outro membro da família, destacaram os juízes. Consequentemente, não se pode atribuir aos reclamantes o uso para fins de moradia própria pela cessão do apartamento à mãe da requerente.
Isenção fiscal possível apenas sob condições restritas
O BFH acrescentou que o critério de isenção fiscal de acordo com § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG deve ser interpretado estritamente. Portanto, não há razão para estender o benefício da cessão do apartamento a uma criança sujeita ao imposto de renda para outros casos. Ao contrário de uma criança com direito a sustento, uma obrigação de sustento em outros casos não pode ser presumida sem exame caso a caso. Aqui, não foi identificada uma obrigação de sustento da requerente para com sua mãe. Entre o reclamante e sua sogra não há, de qualquer forma, relação de parentesco, de modo que o reclamante também não estava obrigado a sustento, segundo o BFH.
Como mostra a sentença, uma isenção fiscal na venda de um imóvel dentro do prazo de especulação de dez anos só é possível sob condições restritas.
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