Âmbito e limites do direito de passagem de necessidade: Estacionamento em um imóvel residencial “aprisionado”
A questão sobre quais utilizações concretas são abrangidas pelo direito legal de passagem de necessidade, conforme o § 917 do BGB, é objeto de contínua discussão jurídica. Especialmente em casos de chamados imóveis aprisionados, que não possuem acesso direto a uma via pública, a problemática do estacionamento nesses terrenos tem ganhado destaque. O Bundesgerichtshof (BGH) esclareceu essa questão em uma decisão publicada em maio de 2024 (processo V ZR 79/24), definindo de forma mais precisa o alcance do direito de passagem de necessidade em relação ao estacionamento.
Fundamento jurídico do direito de passagem de necessidade
O direito de passagem de necessidade tem base no § 917, parágrafo 1, do BGB. Ele concede ao proprietário de um terreno que não possui o necessário acesso à via pública o direito de utilizar um caminho sobre o imóvel vizinho para usos habituais do terreno. Deve-se sempre realizar uma ponderação entre os interesses do proprietário beneficiado e do proprietário obrigado. Isso inclui, em especial, a questão de em que medida o direito de passagem de necessidade também abrange atos além da mera travessia, como a parada ou o estacionamento.
Decisão do BGH: Estacionamento como parte integrante do direito de passagem de necessidade
Situação fática e problemática
No caso em questão, o proprietário de uma chamada residência aprisionada exigia de seu vizinho não apenas a tolerância do direito de passagem e de passagem de veículos, mas também o estacionamento de veículos automotores em seu terreno. O vizinho recusou, alegando o caráter excepcional do direito de passagem de necessidade e reclamando uma restrição inaceitável de sua propriedade.
Principais conclusões do tribunal
O BGH esclareceu que o direito de passagem de necessidade pode, em princípio, incluir também o estacionamento temporário de veículos automotores para carregamento e descarregamento, bem como o mero estacionamento, caso o uso do imóvel aprisionado como área residencial fique significativamente limitado sem essa possibilidade. O critério decisivo é, por um lado, a natureza e a utilização real do imóvel dominante e, por outro, quais ônus podem ser razoavelmente exigidos do proprietário obrigado em cada caso e se alternativas viáveis seriam aceitáveis.
Efeitos práticos para o uso do imóvel
A decisão está alinhada com a realidade moderna de uso de imóveis e mobilidade: Dada a utilização típica dos imóveis residenciais, o estacionamento atualmente possui grande relevância. O tribunal enfatizou que o proprietário de um terreno residencial aprisionado, em regra, não pode ser privado de um acesso que permita a movimentação de veículos, por exemplo, para compras ou consultas médicas, sem obstáculos significativos. No entanto, nem todo estacionamento está coberto pelo direito de passagem de necessidade – especialmente o estacionamento permanente de vários veículos ou o uso como estacionamento para terceiros costuma superar os limites desse direito.
Ponderação: razoabilidade e observância dos interesses
Interesses do imóvel serviente
O direito de passagem de necessidade é uma exceção jurídica. Os poderes concedidos ao beneficiário devem ser proporcionais e necessários em relação ao ônus imposto. O uso do direito de necessidade não pode onerar o imóvel vizinho além do que é necessário para o uso adequado do imóvel aprisionado. O limite para uma restrição inaceitável geralmente é alcançado quando o estacionamento vai além de uma simples parada de curta duração ou impede as possibilidades de uso do proprietário do imóvel serviente.
Utilizações em casos individuais
De acordo com a jurisprudência, deve-se avaliar em cada caso concreto quais usos específicos são abrangidos pela reserva de passagem de necessidade. Critérios relevantes são, sobretudo, as condições locais, o uso dos imóveis envolvidos e o grau de interferência. Uma análise detalhada dos fatos é indispensável para determinar adequadamente os direitos e deveres de ambas as partes.
Nota sobre desenvolvimentos em andamento
A decisão mencionada representa um impulso importante para a aplicação prática do direito de passagem de necessidade, mas a análise individual do caso permanece central. Recomenda-se evitar medidas precipitadas em situações de conflito e considerar decisões judiciais como orientação, sem perder de vista as circunstâncias concretas. Ainda não foi possível avaliar, em definitivo, quais impactos a decisão terá em situações similares de forma geral.
Fonte
As informações apresentadas baseiam-se na decisão do Bundesgerichtshof de 24 de maio de 2024 (processo V ZR 79/24), publicada em https://urteile.news/BGHV-ZR-7924Notwegerecht-umfasst-auch-Parken-auf-gefangenem-Wohngrundstueck~N35079
A análise diferenciada do alcance do direito de passagem de necessidade conforme a jurisprudência atual evidencia a complexidade das normas civis nas relações de vizinhança. Em questões jurídicas sobre direitos de passagem de necessidade e direitos de utilização de imóveis limítrofes, os advogados da MTR Legal Rechtsanwalt estão à disposição para uma avaliação legal individualizada.
