As repartições fiscais podem consultar contratos de locação sem o consentimento dos inquilinos – Significado da decisão do BFH de 18 de fevereiro de 2025
A questão de saber se os locadores devem obter o consentimento dos seus inquilinos antes de encaminhar contratos de locação à repartição fiscal é uma preocupação constante na prática do setor imobiliário. Com a sua decisão de 18 de fevereiro de 2025 (processo IX R 6/23), o Bundesfinanzhof (BFH) trouxe agora um esclarecimento significativo e estabeleceu princípios relevantes para a prática quanto ao repasse de documentos de locação às autoridades fiscais.
Medidas de auditoria fiscal e a legalidade da transmissão de dados
O processo em questão tratou da fiscalização dos rendimentos provenientes de aluguer e arrendamento. No âmbito da determinação do imposto de renda, as repartições fiscais solicitam regularmente a apresentação dos contratos de locação para poderem, entre outros pontos, verificar o valor do aluguel, acordos sobre encargos adicionais ou prazos de duração. No entanto, a transmissão de dados pessoais dos inquilinos suscitou questões relacionadas à proteção de dados, especialmente sob o aspecto da autodeterminação informativa.
Considerações relativas à proteção de dados na divulgação de conteúdos de contratos de locação
Na opinião do BFH, o repasse de informações pessoais – como nome, endereço, valor do aluguel acordado contratualmente e outros detalhes relacionados à locação – encontra seu fundamento jurídico no direito fiscal. Em particular, o Código Tributário prevê o dever de cooperação dos contribuintes para correta determinação dos impostos (§ 90 AO). Por outro lado, um inquilino pode, em princípio, invocar direitos de personalidade e a proteção dos seus dados. No entanto, segundo o BFH, prevalecem os interesses legítimos das autoridades fiscais no que concerne à obrigação legal de correta determinação e fiscalização do imposto. A divulgação dos contratos de locação serve também para apurar rendimentos e para a observância das normas fiscais.
A intervenção resultante nos direitos dos inquilinos é considerada pelo tribunal como proporcional e suficientemente compensada por normas específicas de sigilo e proteção de dados no procedimento tributário (§ 30 AO). Assim, a comunicação dos detalhes do contrato de locação à repartição fiscal não constitui uma violação inadmissível da proteção de dados dos inquilinos e não requer consentimento prévio.
Consequências práticas para locadores e inquilinos
Obrigações de cooperação dos locadores
À luz desta decisão, confirma-se a obrigação dos locadores de apresentar, a pedido da repartição fiscal, contratos de locação ou cópias relevantes. Isto é especialmente relevante no contexto da complexidade das relações locatícias modernas, pois, além dos contratos principais, acordos acessórios, contratos de aluguel escalonado ou regulamentos de despesas operacionais podem ser essenciais para a avaliação fiscal. Recusar a entrega com base na proteção de dados dos inquilinos não é juridicamente sustentável, segundo a mais recente jurisprudência dos tribunais superiores.
Impactos para inquilinas e inquilinos
Para as partes locatícias, a decisão implica que seus dados contratuais podem ser repassados no âmbito das obrigações fiscais do locador – independentemente de autorização expressa. Ainda assim, os dados dos inquilinos continuam protegidos pelo sigilo fiscal e, em princípio, só podem ser utilizados para fins tributários. Usos não autorizados ou outras publicações permanecem proibidas e não são permitidas pelas autoridades.
Relação entre direito fiscal e proteção de dados em contratos de locação
A decisão deixa claro que as obrigações fiscais prevalecem sobre considerações de proteção de dados, na medida em que isto seja necessário para a apuração tributária. A vinculação objetiva da utilização dos dados pela administração fiscal e o cumprimento dos deveres de sigilo asseguram a proteção das informações pessoais, apesar da necessária transparência perante a autoridade fiscal.
Particularidades em situações extraordinárias
Em casos individuais – por exemplo, dados particularmente sensíveis no contrato de locação ou em modelos de locação com nível especial de proteção –, deve-se sempre verificar se a divulgação é realmente necessária ou se seria possível ocultar trechos não relevantes. Assim, continuará a haver margem para um tratamento parcimonioso dos dados, sem que isso questione fundamentalmente os deveres de cooperação fiscal.
Conclusão e próximos passos
Com sua decisão de 18 de fevereiro de 2025, o Bundesfinanzhof criou um guia importante que proporciona clareza na prática fiscal em todo o país. Os locadores devem apresentar os contratos de locação à repartição fiscal sem depender do consentimento dos inquilinos. Por outro lado, os locatários podem confiar que seus dados serão utilizados exclusivamente no âmbito do procedimento fiscal e estarão sujeitos a mecanismos adicionais de proteção.
Caso surjam dúvidas quanto ao repasse de documentos de locação à repartição fiscal, à elaboração de contratos de locação ou em questões relativas à proteção de dados, a equipa de MTR Legal Rechtsanwalt está à disposição para fornecer informações e esclarecimentos adicionais.
