Manutenção e reparos em imóvel comercial alugado
A chamada cláusula de ‘telhado e fachada’ causa repetidamente problemas no direito de locação comercial. Um advogado especializado em direito imobiliário é o contato certo em caso de disputas legais.
Quem deve manter o imóvel alugado? Este é um ponto de discórdia frequente entre locatários e locadores, não apenas em contratos de locação privada, mas também no âmbito comercial, conforme a firma de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que tem como um dos seus focos o aconselhamento em direito imobiliário.
Se nada diferente for acordado no contrato de locação, a questão é clara. De acordo com o § 535 do BGB, o locador é obrigado a entregar o imóvel ao locatário em condições adequadas para o uso contratual e mantê-lo nesse estado durante o período de locação.
Cláusulas sobre a manutenção do imóvel alugado
Na prática, isso muitas vezes é diferente, e os locatários também são responsabilizados por meio de cláusulas correspondentes no contrato de locação. No contrato de locação privada, isso frequentemente ocorre através de cláusulas relativas a pequenos reparos e reparos estéticos, enquanto no contrato de locação comercial, a chamada cláusula de ‘telhado e fachada’ é frequentemente estipulada.
Tal cláusula é frequentemente elaborada de forma que o locador apenas se responsabiliza pela manutenção do telhado e fachada do imóvel alugado, enquanto o locatário é responsável por todas as demais medidas de manutenção e reparo externo e interno do imóvel alugado. Com isso, o locatário comercial pode ser obrigado a realizar manutenção em uma extensão muito maior do que um locatário privado. O motivo é que o locatário comercial é considerado menos necessitado de proteção do que uma pessoa física.
Trabalhos de reparação no telhado, partes estruturais e fachada
Trabalhos de manutenção incluem medidas necessárias para preservar o uso adequado do imóvel alugado. Marcas de uso e defeitos devem então ser corrigidos, podendo incluir, por exemplo, uma nova demão de pintura. Reparos necessários, por exemplo, no telhado, também são considerados parte da reparação.
Quais trabalhos de manutenção e reparo a formulação ‘telhado e fachada’ abrange não é exatamente definida. No entanto, a jurisprudência está cada vez mais sugerindo que isso inclui o telhado, partes estruturais e a fachada. Aqui, os trabalhos necessários seriam de responsabilidade do locador, enquanto o locatário é responsável por todas as outras medidas. Até onde vão suas obrigações pode ser estipulado no contrato de locação comercial. Os limites são frequentemente fluidos, o que leva regularmente a disputas legais entre locatário e locador. Nesse caso, um advogado especializado em direito imobiliário deve ser consultado.
Limites estritos no contrato de locação por formulário
É importante observar que um contrato de locação individual entre as partes pode prever regulamentos mais abrangentes do que um contrato de locação por formulário. De acordo com o § 307 do BGB, uma cláusula contratual é considerada inadequada se colocar o parceiro contratual do usuário da cláusula em desvantagem injusta. Deste modo, em um contrato de locação por formulário, as responsabilidades de manutenção e reparo só podem ser transferidas para o locatário na medida em que se refiram a danos atribuíveis ao uso do imóvel e que caem na esfera de risco do locatário.
A MTR Legal Rechtsanwälte assessora sobre cláusulas contratuais no direito de locação comercial e em outros temas de direito imobiliário.
Entre em contato com um advogado especializado em direito imobiliário.
