OLG Zweibrücken: Nenhum preço superior devido ao aumento dos custos de material
O aumento dos custos de construção e os juros altos não facilitaram a compra de um imóvel atualmente. No entanto, quem fechou um preço fixo com uma construtora deve poder confiar nesse preço. Isso é demonstrado por uma decisão do Tribunal Regional Superior de Zweibrücken de 13 de julho de 2023 (Az.: 5 U 188/22). O OLG Zweibrücken decidiu que uma cláusula contratual que permite à construtora aumentar unilateralmente os preços, apesar do acordo de preço fixo, é inválida.
A decisão de construir uma casa ou comprar um imóvel geralmente está associada a um alto investimento financeiro. Isso é ainda mais verdadeiro nos tempos atuais de aumento dos custos de construção e juros altos. Portanto, é importante verificar cuidadosamente as cláusulas dos contratos celebrados, segundo o escritório de advocacia MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, oferece consultoria em direito imobiliário.
Construção de uma casa sólida a preço fixo
No caso base no OLG Zweibrücken, um casal celebrou um contrato com uma construtora em dezembro de 2020 para a construção de uma casa sólida. A empresa comprometeu-se contratualmente a construir a casa no terreno do casal pelo preço de 300.000 euros. As partes utilizaram uma minuta de contrato da empresa para a celebração do contrato. Nesta minuta havia uma cláusula contratual. Esta estipulava que ambas as partes estavam vinculadas ao preço acordado até o término de um ano após a assinatura do contrato. Havia também a restrição de que a construção devia ter início dentro de três meses após a celebração do contrato.
No entanto, o início da construção foi atrasado. Assim, em junho de 2021, aproximadamente seis meses após a celebração do contrato, a empresa informou que o preço acordado aumentaria em cerca de 50.000 euros, chegando a 350.000 euros. A justificativa da empresa era que havia ocorrido um aumento extraordinário nos preços dos materiais de construção, que não era previsível no momento da celebração do contrato.
Proprietários exigem reembolso dos custos adicionais
Este aumento de preço não foi aceito pelo casal. Em vez disso, eles exigiram que a empresa iniciasse a construção. Quando a empresa se recusou a iniciar a construção, o casal rescindiu o contrato e contratou outra construtora. No entanto, esta cobrou um preço mais alto pela construção da casa sólida do que o preço fixo original.
Por isso, o casal exigiu que a primeira construtora contratada reembolsasse os custos adicionais da construção da casa. A exigência foi justificada pelo fato de que os custos mais elevados surgiram apenas devido à recusa da empresa em iniciar a construção pelo preço fixo contratado.
A ação do casal teve sucesso já na primeira instância no Tribunal Regional de Kaiserslautern (Az.: 2 O 274/22). Embora a construtora tenha recorrido desta sentença, acabou fracassando no Tribunal Regional Superior da Renânia-Palatinado em Zweibrücken.
A construtora argumentou que a construção da casa sólida pelo preço fixo originalmente acordado não era mais viável por razões econômicas. Para a empresa, o preço contratado era ameaçador para a existência e o cumprimento do contrato não era mais viável.
OLG Zweibrücken: Cláusula de ajuste de preço inválida
Com este argumento, a empresa não obteve êxito no OLG Zweibrücken. Após ser informada pelo Tribunal Regional Superior de que pretendia indeferir o recurso, a empresa retirou a apelação.
Como a empresa não queria executar a construção da casa pelo preço acordado, o casal teve o direito de rescindir o contrato e contratar outra empresa. O casal poderia exigir da construtora o reembolso dos custos adicionais resultantes, esclareceu o OLG.
Como justificativa, afirmou que a construtora era obrigada a construir a casa pelo preço fixo contratado. Segundo a cláusula de ajuste de preço incluída no contrato, a empresa poderia aumentar unilateralmente a remuneração acordada. Como isso resultaria em desvantagens indevidas para o cliente, a cláusula era inválida, declarou o OLG Zweibrücken. Pois os clientes, no momento da celebração do contrato, não poderiam prever com quais aumentos de preços deveriam contar. A empresa poderia ter se protegido contra o risco de aumentos imprevistos nos preços dos materiais com cláusulas que também levassem em consideração os interesses do cliente, destacou o tribunal.
A decisão mostra que a celebração segura de contratos no direito imobiliário desempenha um papel importante e que a revisão de cláusulas em contratos de construção ou compra pode valer a pena.
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