Defeito oculto na compra de imóvel ocultado fraudulentamente – Decisão do BGH sobre o dever de esclarecimento Ref.: V ZR 43/23
Vendedores de imóveis devem esclarecer sobre defeitos do imóvel. Isso se aplica, segundo uma decisão do Tribunal Federal de Justiça de 27 de outubro de 2023, mesmo quando uma exclusão de garantia é acordada no contrato de compra (Ref.: V ZR 43/23).
De acordo com a legislação imobiliária, o vendedor deve esclarecer o comprador sobre defeitos particularmente gravosos do imóvel sem ser questionado. Para se proteger contra reivindicações de indenização, o vendedor pode incluir uma cláusula de exclusão de garantia no contrato de compra. Entretanto, a exclusão de garantia só pode ser acordada para defeitos óbvios que o comprador poderia ter identificado. Com sua decisão recente, o BGH intensificou o dever de esclarecimento do vendedor de imóveis mesmo em caso de uma exclusão de garantia acordada, segundo o escritório MTR Legal Rechtsanwälte, que também oferece consultoria em direito imobiliário.
Responsabilidade por defeito contratualmente excluída
No caso em questão, o autor comprou, em junho de 2016, um terreno com uma casa unifamiliar construída. No contrato de compra, foi acordada uma exclusão da responsabilidade por defeitos. A casa também incluía um terraço coberto mencionado no prospecto da corretora. No entanto, o teto do terraço estava com vazamentos. Sobre este defeito, o vendedor não informou o comprador.
Quando o comprador constatou o dano, ele entrou com uma ação para cobrir os custos de reparo apurados no valor de cerca de 32.000 Euros. Inicialmente, a ação teve apenas sucesso parcial. O Tribunal Superior de Justiça de Bremen confirmou que o teto com vazamento do terraço representa um defeito, mas a exclusão de responsabilidade por defeito acordada tem validade. Não pôde ser determinado que o vendedor ocultou o defeito fraudulentamente.
Defeito ocultado fraudulentamente
No entanto, o BGH viu de outra forma. O BGH explicou que a infiltração no teto do terraço constitui um defeito e não apenas o sintoma de um defeito. As infiltrações de água através do teto do terraço foram ocultadas pelo vendedor, caracterizando uma ação fraudulenta, mesmo que ele desconhecesse ou soubesse apenas parcialmente a causa, afirmaram os juízes de Karlsruhe.
O BGH continuou explicando que os compradores não puderam reconhecer o defeito. Embora o teto do terraço tenha sido discutido antes da conclusão do contrato, o vendedor não mencionou as infiltrações de água pelo teto e ocultou fraudulentamente o defeito.
O BGH remeteu o caso ao Tribunal Superior de Justiça de Bremen, que agora deve decidir sobre o valor do pedido de indenização.
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