Arquiteto como consumidor na aquisição de imóvel residencial próprio: Desenvolvimentos recentes no direito do consumidor
A relação entre arquitetos e empresas de construção ou empreiteiros adquire uma nuance especial quando arquitetos atuam na realização de projetos de construção privados para imóveis de sua própria propriedade. O foco está na questão de saber se, nessas situações, o arquiteto pode ser considerado consumidor nos termos do § 13 do BGB, sobretudo em relação à aplicação de normas de proteção ao consumidor no direito dos contratos de empreitada e disposições complementares.
A atual jurisprudência do Tribunal Regional Superior (OLG) de Düsseldorf (decisão de 16/12/2022, Az. 5 U 268/20, fonte: urteile.news) motiva uma análise aprofundada da matéria e sua relevância na prática.
Enquadramento da proteção do consumidor no direito dos contratos de empreitada
Conceito de consumidor e relevância para contratos de construção
O Código Civil Alemão diferencia, como é sabido, entre consumidores e empresários (§§ 13, 14 BGB). Consumidor é aquele que celebra um negócio jurídico para fins que predominantemente não se relacionam com sua atividade comercial nem autônoma. Em contratos de construção, isso abre mecanismos especiais de proteção para pessoas físicas, incluindo direitos de revogação e obrigações específicas de informação por parte do contratante.
Privilegiamento dos arquitetos – Particularidades em caso de dupla função
Existe uma interseção jurídica relevante para arquitetos quando atuam em dupla função: de um lado, geralmente são classificados como profissionais autônomos, de outro, ao construir ou reformar sua própria residência, podem figurar como particulares. A possibilidade de reivindicar direitos como consumidor nesta situação depende fundamentalmente das circunstâncias do caso concreto, especialmente da atribuição da conduta a uma esfera profissional ou privada.
Principais declarações do OLG Düsseldorf sobre a qualidade de consumidor
Conteúdo e contexto da decisão
No caso em questão, um arquiteto que celebrou um contrato de obra para reforma de imóvel residencial de sua propriedade foi confrontado com a alegação de que, em virtude de sua qualificação profissional, não poderia ser considerado consumidor. O OLG Düsseldorf esclareceu que, para essa classificação, é decisivo o objetivo do negócio jurídico. Se o imóvel é utilizado para fins privados – como moradia própria – e não há relação direta com projetos profissionais, também o arquiteto pode atuar como consumidor, juridicamente falando.
O fato de possuir conhecimentos técnicos em arquitetura não exclui automaticamente a proteção do consumidor. O elemento determinante é se, no momento da celebração do contrato, prevalecem os interesses privados ou profissionais.
Consequências para a elaboração de contratos e exercício de direitos
O reconhecimento como consumidor concede uma série de direitos especiais: notadamente, o direito de revogação em contratos celebrados fora do estabelecimento e à distância (§§ 312g e seguintes do BGB), maior proteção contra cláusulas contratuais abusivas e direitos ampliados à informação. Esta distinção é relevante não apenas para arquitetos, mas para todos os profissionais autônomos que atuam como particulares em projetos de construção.
Implicações práticas e critérios de delimitação
Diferenciação entre finalidades comerciais e privadas do contrato
O grau de ligação do projeto com a atividade profissional autônoma é o critério determinante. Se o arquiteto destina o imóvel prioritariamente à sua própria moradia, há fortes argumentos para reconhecer sua qualidade de consumidor. Isso se aplica independentemente de eventuais vantagens informativas decorrentes de conhecimentos profissionais prévios: as normas de proteção ao consumidor vinculam-se estritamente ao objetivo do contrato e não ao conhecimento técnico individual.
Questões controversas típicas na prática
Na execução prática de contratos surgem frequentemente litígios, principalmente quanto à reivindicação de direitos por vícios, direito de rescisão ou revogação, bem como em relação a aditamentos e ajustes de preços. A classificação do proprietário como consumidor pode ser decisiva no processo, por exemplo, quanto à validade de cláusulas no contrato de construção ou à possibilidade de exercer o direito de revogação.
Importância para futuras elaborações contratuais e procedimentos
A jurisprudência recente demonstra a necessidade de uma análise individualizada na elaboração dos contratos e no tratamento posterior de conflitos jurídicos. Especialmente para agentes do mercado que visam tanto fins privados quanto comerciais, recomenda-se uma documentação previsora e cuidadosa do objetivo contratual, a fim de assegurar clareza quanto à aplicabilidade das normas de proteção ao consumidor.
A decisão do OLG Düsseldorf, datada de 16/12/2022 (fonte: urteile.news), está, até onde se tem conhecimento, em consonância com a visão predominante na doutrina e baseou-se nas circunstâncias concretamente apresentadas. Trata-se de constatações relativas ao caso individual; não há, até o momento, decisão definitiva do Bundesgerichtshof ou aspectos de direito recursal conhecidos. O princípio da presunção de inocência e a análise individual dos fatos devem ser observados em cada caso.
Conclusão
O desenvolvimento atual destaca como é importante a distinção precisa entre esfera privada e profissional também no âmbito da concepção e realização de imóveis residenciais privados por arquitetos. Essa diferenciação pode ser decisiva para a escolha dos contratos adequados, a compreensão de eventuais direitos e deveres, e para uma eventual disputa.
Para questões jurídicas adicionais relativas a projetos de construção, proteção do consumidor em contratos ou elaboração de contratos complexos envolvendo imóveis, os advogados da MTR Legal Rechtsanwälte estão à disposição.
