Admissibilidade da alteração do critério de rateio dos encargos operacionais: requisitos para o locador
O Tribunal de Hanau, em decisão de 25.07.2023 (Proc.: 32 C 162/22), emitiu uma decisão relevante para a prática sobre o tratamento do critério de rateio dos encargos operacionais em uma relação de locação. A questão central era sob quais condições um locador está autorizado, durante a vigência do contrato, a realizar uma mudança no critério de rateio. A decisão aborda aspectos essenciais do direito locatício e estabelece parâmetros para a elaboração juridicamente segura dos demonstrativos de encargos operacionais.
Importância do critério de rateio dos encargos operacionais
Fundamentos do critério de rateio
O critério de rateio determina de que forma os encargos operacionais repassáveis são distribuídos entre os diversos locatários. Existem diferentes possibilidades à disposição, como por área habitacional, número de pessoas, unidades ou – se mensurável individualmente – pelo consumo efetivo. A escolha do critério tem impacto significativo na distribuição concreta dos custos e costuma estar definida no contrato de locação.
Requisitos legais
De acordo com o § 556a do BGB (Código Civil Alemão), é fundamental distinguir se há, no contrato de locação, um acordo relativo ao critério de rateio ou se são aplicadas regras legais. Na prática, o critério de rateio acordado contratualmente é vinculante, salvo se as partes do contrato acordarem validamente uma alteração ou se, em casos excepcionais, uma disposição legal for aplicável.
Requisitos para a alteração do critério de rateio
Requisitos para o direito de alteração pelo locador
É de importância central que o locador não possa alterar unilateralmente e de forma arbitrária o critério de rateio. Segundo a jurisprudência do Tribunal de Hanau, uma alteração só é admissível quando houver um motivo justificado e suficiente para tanto. A mera simplificação dos cálculos ou uma distribuição economicamente mais favorável para o locador, por si só, não são suficientes.
O tribunal esclarece que uma alteração do critério de rateio, sem o consentimento do locatário, está em regra excluída, salvo se houver autorização contratual ou fundamento legal. É especialmente necessária uma razão objetiva e compreensível, como alterações substanciais no imóvel locado ou a instalação posterior de dispositivos de medição dependentes do consumo, para justificar um desvio do critério originalmente acordado.
Consequências jurídicas de uma alteração inadmissível
Caso o critério de rateio seja alterado sem motivo suficiente e sem o consentimento dos locatários afetados, existe o risco de que os demonstrativos de encargos operacionais sejam, parcial ou totalmente, inválidos. O locatário pode contestar tal demonstração ou, eventualmente, requerer uma revisão judicial. Isso deixa claro que, especialmente, o locador deve examinar cuidadosamente se e em que medida uma modificação do critério de rateio é admissível.
Caso concreto do Tribunal de Hanau
Contexto do caso
No caso em questão, o lado do locador alterou unilateralmente, durante a vigência do contrato, o critério de rateio para a distribuição dos encargos operacionais. A principal justificativa apresentada foi o alegado benefício para os locatários. As locatárias e locatários envolvidos contestaram essa modificação, mencionando a ausência de fundamento contratual e uma suposta desvantagem injusta.
Fundamentos da decisão
O Tribunal de Hanau confirmou o entendimento jurídico do lado dos locatários. Constatou que uma alteração do critério de rateio dos encargos operacionais durante o contrato vigente, sem acordo mútuo e sem motivo justificável suficiente, é inválida. O tribunal enfatizou a função protetiva do direito locatício contra alterações unilaterais pelo locador, ressaltando que desvios da regra pactuada originalmente no contrato só são admissíveis em casos excepcionais.
Importância para a prática locatícia
Para locadores
A decisão reforça que a alteração do critério de rateio dos encargos operacionais em contratos de locação está sujeita a requisitos rigorosos. Recomenda-se uma redação contratual clara a fim de evitar conflitos futuros.
Para locatários
Em caso de alteração unilateral sem justificativa transparente e compreensível e sem consentimento individual, os locatários podem, em regra, opor-se com sucesso ao novo critério de rateio.
Conclusão
A decisão do Tribunal de Hanau fornece importantes esclarecimentos sobre a distribuição dos encargos operacionais nas relações de locação e demonstra que alterações do critério de rateio só são admissíveis mediante motivos suficientes e objetivos. Tanto locadores quanto locatários enfrentam requisitos e riscos jurídicos consideráveis nesse contexto.
Observação
Esta visão geral fornece uma perspectiva não vinculativa sobre os requisitos atuais para a alteração do critério de rateio dos encargos operacionais em relações de locação. Para questões relativas à elaboração contratual, direitos e deveres relacionados aos demonstrativos de encargos operacionais ou para a exigência judicial de créditos, os advogados da MTR Legal estão à disposição como parceiros de contato.
