Acordo de compra não é nulo devido a conluio para evasão fiscal – BGH V ZR 115/22
Apesar de um chamado conluio de dinheiro não declarado, um contrato de compra de um imóvel pode não ser inválido. O BGH decidiu isso com a sentença de 15 de março de 2024 (Ref.: V ZR 115/22). Isso é possível quando o principal objetivo do contrato de compra não é a evasão fiscal, mas sim a compra ou venda do imóvel.
Em transações imobiliárias, normalmente troca-se muito dinheiro de dono. Além disso, o fisco também quer lucrar. A tentação de ‘economizar’ um pouco no imposto e declarar um preço de compra inferior no contrato notarial do que o realmente acordado e pago pode ser grande. No entanto, isso não é recomendável. Pois, por um lado, constitui evasão fiscal, podendo as partes do contrato ser processadas criminalmente, e por outro, o contrato de compra pode ser anulado, segundo a firma jurídica MTR Legal Rechtsanwälte, que, entre outras coisas, aconselha sobre direito imobiliário.
Declaração de preço de compra incorreta no contrato notarial
No entanto, o contrato de compra pode permanecer válido apesar de um conluio de dinheiro não declarado, conforme demonstrado pela decisão do Tribunal Federal de Justiça de 15 de março de 2024. No caso subjacente, as partes acordaram o preço de compra de 150.000 euros para o imóvel. No entanto, no contrato notarial, apenas 120.000 euros foram registrados como preço de compra. Os 30.000 euros não registrados foram pagos em dinheiro pelo comprador ao vendedor antes da data da escritura.
Posteriormente, o vendedor admitiu a redução do imposto de transmissão imobiliária em uma auto-denúncia. Como consequência, a validade do contrato de compra e sua rescisão estavam em discussão entre o vendedor e o comprador.
BGH: Contrato de compra é válido
O caso foi finalmente levado ao BGH. Os juízes de Karlsruhe constataram inicialmente que o contrato de compra notarialmente autenticado, devido à declaração intencionalmente falsa do preço de compra, é uma simulação de negócio, que é nula de acordo com § 117 Abs. 1 BGB. No entanto, o negócio jurídico oculto, nomeadamente o contrato de compra verbalmente celebrado sobre o imóvel a um preço mais alto, é válido. O defeito formal foi superado com a concessão e o registro do comprador no registro de imóveis. Desta forma, o comprador tornou-se proprietário do imóvel. Isso seria diferente se o contrato de compra fosse nulo.
Mas esse não é o caso, segundo o BGH. Pois o conluio de dinheiro não declarado não leva, devido à violação de uma proibição legal, diretamente à nulidade de todo o contrato de compra. Quando o preço de compra é indicado mais baixo na autenticação de um contrato de compra de imóvel do que o que foi acordado verbalmente para evasão fiscal, trata-se sim de um conluio de dinheiro não declarado. Contudo, tal conluio não torna o contrato de compra nulo. O contrato de compra só é nulo se a intenção de sonegar impostos foi o único ou principal objetivo do contrato de compra. Mas isso geralmente não ocorre quando a compra ou venda do imóvel é seriamente desejada. Um contrato que envolve evasão fiscal só é nulo se a evasão fiscal for o objetivo principal do contrato, explicaram os juízes de Karlsruhe.
Distinção entre conluios de dinheiro não declarado em contratos de prestação de serviços
Eles distinguiram claramente sua jurisprudência sobre contratos de compra de imóveis e terrenos da jurisprudência sobre conluios de dinheiro não declarado em contratos de prestação de serviços. Acordos em contratos de prestação de serviços, que levam uma das partes a não cumprir suas obrigações fiscais, podem, conforme a lei de combate ao trabalho ilegal, levar à nulidade do contrato todo. No entanto, essas regras não são aplicáveis a conluios de dinheiro não declarado no âmbito de contratos de compra de imóveis, segundo o BGH.
Aqui, o acordo quanto à declaração de um preço de compra falso é, de fato, juridicamente algo censurável. Mas isso só impacta todo o contrato se a evasão fiscal proibida constituir o objetivo principal do contrato pretendido, esclareceu o BGH. Consequentemente, o contrato de compra no presente caso não foi nulo devido ao conluio de dinheiro não declarado. Aqui, a transação imobiliária foi efetivamente desejada. A intenção séria de troca de serviços é comprovada pela celebração do contrato de compra e sua execução, de acordo com o BGH. Mesmo que o conluio de dinheiro não declarado por si só seja nulo, isso não leva à invalidade de todo o contrato.
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